東京都新宿区新宿6丁目。東新宿駅から徒歩6分、新宿三丁目駅からも徒歩圏内という、都内屈指の繁華街と落ち着いた住宅街が交差するエリアに位置する、「賃料35.2万円・72㎡・3階部分・民泊相談可」の店舗・事務所物件です。
新宿エリアで72㎡という広さを確保しつつ、民泊が相談可能という条件は非常に希少です。3駅利用可能な利便性を活かし、大人数でのグループ旅行者や、ビジネス・レジャー両方の需要を狙えるポテンシャルを秘めています。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/1083503782/00311272/x01083503782.html
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所在地：東京都新宿区新宿6丁目
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賃料 / 管理費：35.2万円 / なし
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初期費用：敷金 6ヶ月（211.2万円） / 礼金 2ヶ月（70.4万円）
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構造・面積：鉄骨造 4階建の3階部分（1980年1月築・72㎡）
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アクセス：副都心線「東新宿駅」徒歩6分、新宿線「新宿三丁目駅」徒歩8分
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特徴：民泊相談可、SOHO・事務所利用可、定期借家5年、飲食店不可。
2. 新宿6丁目エリアの宿泊市場と戦略
新宿6丁目は、伊勢丹や歌舞伎町がある「新宿三丁目」に近い一方で、明治通りから一本入ると静かな環境が広がっています。
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「72㎡・大部屋」の市場価値：新宿駅周辺のホテルは15〜20㎡の狭い部屋が多く、宿泊費も高騰しています。72㎡あれば、2LDK〜3LDK的なレイアウトが可能で、6〜10名の大型グループや家族連れを受け入れられます。これは、現在のインバウンド需要において最も供給が不足している層です。
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長期滞在・ビジネス需要の取り込み：新宿三丁目駅に近い立地は、都内各地へのアクセスが抜群です。キッチンや洗濯機を備えた「アパートメントホテル」形式にすることで、1週間以上の長期滞在客（ノマドワーカーや研修生）をターゲットに設定できます。
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収益の最大化：新宿エリアの平均宿泊単価は非常に高く、広さがある物件では1泊5万円〜8万円以上の設定も現実的です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
初期費用が約300万円（敷礼＋保証料等）かかるため、投資回収を念頭に置いた計画が必要です。
【月間収益想定（新宿・大型グループ向け・現実値）】
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平均宿泊単価：55,000円（1ユニットあたり・6〜10名利用想定）
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想定稼働率：80％（月約24日 ※新宿エリアは通年で需要が極めて高い）
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月間宿泊売上：1,320,000円
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清掃費回収分：120,000円（月12回想定）
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月間固定費（賃料35.2万＋光熱費・ネット・システム料・代行手数料等）：約650,000円
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月間利益：約670,000円
考察: 賃料負担は大きいですが、売上が月100万円を超えやすいため、営業利益率は非常に高くなります。初期費用（約300万）＋内装・家具（約200万）の計500万円を、約8ヶ月〜1年で回収できる計算になります。
4. この物件の強みと戦略
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「定期借家5年」の安心感：多くの民泊相談物件は普通借家2年ですが、5年の期間が確保されていれば、高品質な家具やリノベーションへの投資を思い切って行うことができ、長期的な事業計画が立てられます。
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2〜4階一括貸しの可能性：備考に「2〜4階一括貸し可」とあります。もし一括で運営できれば、清掃効率が飛躍的に向上し、新宿エリアに自社ブランドの「一棟民泊ビル」を構えるという強力なブランディングが可能です。
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用途の多様性：民泊だけでなく、法人のSOHOや撮影スタジオを兼ねた宿泊施設など、付加価値の高い運営形態を模索できます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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用途地域の確認と旅館業法：新宿6丁目は用途地域によって「住宅宿泊事業法（180日制限）」しかできない場所と、「旅館業法（365日営業）」が狙える場所があります。本物件で通年営業が可能かどうか、事前に確認が必要です。
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消防設備と避難経路：1980年築（旧耐震基準期）の4階建てビルの3階部分です。宿泊施設として運営する場合、自動火災報知設備の設置や、2方向避難の確保など、消防法上のハードルをクリアするための改修費用を確認してください。
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エレベーターの有無：物件概要に「エレベーター：-」とあります。3階まで階段の場合、重い荷物を持つ外国人観光客には不評となりやすいため、案内の工夫や、それを補う内装の魅力が必要です。