先ほどご紹介した3階・4階物件（72㎡）と同一ビル、大りんビルの2階部分（37㎡）です。こちらはより小規模な運用に適した「賃料25.3万円・37㎡・民泊相談可」の物件です。
この物件は、新宿エリアでの「高収益・少人数特化型」の民泊運用において、非常に戦略的な選択肢となります。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/1083503682/00311272/x01083503682.html
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所在地：東京都新宿区新宿6丁目
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賃料 / 管理費：25.3万円 / なし
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初期費用：敷金 6ヶ月（151.8万円） / 礼金 2ヶ月（50.6万円）
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構造・面積：鉄骨造 4階建の2階部分（1980年築・37㎡）
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特徴：民泊相談可、SOHO・事務所利用可、定期借家5年、飲食店不可。
2. 37㎡というサイズ感を活かす戦略
37㎡は、一般的なビジネスホテル（15〜20㎡）の約2倍の広さです。この広さをどう活かすかが収益最大化のポイントになります。
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「ラグジュアリー・カップル滞在」の構築： 37㎡であれば、ダブルベッドを2つ置いた余裕のある空間や、ソファエリアを設けた「暮らすような民泊」が可能です。新宿駅や歌舞伎町で楽しむカップルや少人数の旅行者向けに、インテリアを洗練させることで、1泊3万円〜4万円の単価を維持できます。
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「新宿拠点・ミニマル滞在」の差別化： 荷物の少ないデジタルノマド向けに、デスクワーク環境を整えることで、平日の稼働率を向上させます。東新宿駅徒歩6分の立地は、ビジネス利用にも最適です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
【月間収益想定（新宿・少人数特化型・現実値）】
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平均宿泊単価：35,000円（1泊あたり・2〜3名利用想定）
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想定稼働率：80％（月約24日）
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月間宿泊売上：840,000円
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清掃費回収分：80,000円（月8回想定）
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月間固定費（賃料25.3万＋光熱費・ネット・システム料・代行手数料等）：約480,000円
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月間利益：約440,000円
考察: 3階・4階（72㎡）と比べると単価は抑えられますが、清掃面積が半分になるため清掃コストが抑えられ、回転率を重視した効率的な運営が可能です。
4. 3階物件との比較・検討ポイント
どちらの物件を選ぶか、あるいは一括で借りるかを判断する基準は以下の通りです。
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投資余力とリスク耐性：
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2階（37㎡）の方が固定費が低く、事業立ち上げのハードルが低いです。まずは2階で「民泊実績」を作り、安定してから上階へ広げるステップがリスクを抑えられます。
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ターゲットの明確化：
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3階・4階（72㎡）：ファミリー、グループ、長期滞在向け（高単価・高利益）。
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2階（37㎡）：カップル、ソロ、ビジネス向け（高稼働・低コスト）。
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一括貸しのシナジー：
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「2階＋3階」で借りる場合、清掃のオペレーションが１箇所ですむために楽になります。運営上はメリットがありますが、支払う家賃は高くなります。
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