東京都葛飾区立石。京成押上線「京成立石駅」から徒歩6分という好立地にありながら、「賃料18.7万円・77㎡超・民泊可能・DIY工事自由」という、非常にユニークで戦略的な条件が揃った一軒家です。
築60年という築古物件ですが、その分「工事の自由度」が非常に高く、立石という街の持つ「昭和レトロな雰囲気」を活かしたコンセプト民泊として再生させるのに最適な案件です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13122/1131642515/00277347/x01131642515.html
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所在地：東京都葛飾区立石4丁目
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賃料 / 管理費：18.7万円 / なし
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初期費用：礼金 1ヶ月 / 保証金 1ヶ月（※契約時償却） / 敷金 なし
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構造・面積：木造 2階建（1966年1月築・77.76㎡）
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アクセス：京成押上線「京成立石駅」徒歩6分
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特徴：民泊可能、室内工事自由（要仕様書）、現況渡し、最上階、定期借家3年。
2. 立地と市場背景：呑んべぇの聖地「立石」の集客力
「京成立石」は、古き良き商店街や居酒屋文化が残るエリアとして、国内外の観光客から高い注目を集めています。
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「成田・羽田・浅草」への抜群のアクセス：京成押上線は都営浅草線に直通しているため、浅草、スカイツリー（押上）、さらには成田・羽田両空港へ乗り換えなし（または最小限）でアクセス可能です。インバウンドゲストにとって極めて利便性の高い場所です。
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「ディープな東京」を体験したい層にヒット：新宿や渋谷のような大都市ではなく、「リアルな日本の下町」を求める旅行者にとって、立石での滞在は非常に価値のある体験になります。
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77㎡・広々とした空間の強み：都内の民泊は20〜30㎡の狭い部屋が多い中、77㎡あれば最大6〜8名程度のグループ宿泊が可能です。駅近でこれだけの広さがある一軒家は希少です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
現況渡しのため、初期のリノベーション費用を織り込んだ計算が必要です。写真を見る限りかなり古い物件なので、大規模なリノベ工事を行うことが前提となります。
【月間収益想定（下町情緒・グループ向け一棟貸し）】
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平均宿泊単価：25,000円（1棟貸切・5名利用想定）
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想定稼働率：60％（月約18日 ※観光需要が強いため週末＋インバウンドで堅調）
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月間宿泊売上：450,000円
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清掃費回収分：40,000円（月4回想定）
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月間固定費（賃料18.7万＋光熱費・ネット・システム・リネン等）：約280,000円
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月間利益：約210,000円
考察: 賃料が都内の77㎡としては割安（坪単価約0.8万円）に設定されているため、稼働が安定すれば高い収益性を発揮します。
4. この物件の強みと戦略
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「工事自由」を活かしたブランディング：築60年の古さを逆手に取り、あえて柱や梁を露出させた「古民家カフェ風」や、昭和30年代をテーマにした内装に仕上げることで、写真映え（Instagram/Airbnb映え）を最大化できます。中途半端に現状の古い内装を残すよりも、思い切って大きな額をかけて内装をしっかり工事することが成功への鍵となります。
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立石駅徒歩6分という不変の価値：再開発が進む立石駅周辺において、徒歩6分の立地は集客における最強の武器です。
5. 検討・調査すべき重要ポイント（重要）
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「定期借家3年」の出口戦略：契約期間が3年と定められています。民泊事業は初期投資の回収に一定期間を要するため、再契約（更新）の可能性や、3年間で投資を回収し終えるプランニングが必須です。
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設備のコンディションチェック：備考に「各設備に関しては使用できない可能性あり」とあります。特に水回り（配管、給湯器、トイレ）の修繕にいくらかかるかを内見時に厳密に見積もる必要があります。
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耐震性と安全性：1966年築のため、旧耐震基準の物件です。宿泊ゲストの安全確保のための補強や、消防設備（自動火災報知器など）の設置可否を事前に確認してください。