東京都新宿区百人町2丁目。JR山手線「新大久保駅」から徒歩5分、中央線「大久保駅」からも徒歩6分という、インバウンド・国内観光客が昼夜問わず押し寄せる「新大久保エリア」のど真ん中に位置する、「賃料165万円・2棟一括・158.88㎡・民泊可能」の希少物件です。
この物件は、単なる1室の民泊ではなく、2棟一括借りによる「宿泊特化型施設」として、組織的な運営を目指すプロフェッショナル向けの本格案件です。
1. 物件概要
-
物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6982555269/00520768/x06982555269.html
-
所在地：東京都新宿区百人町2丁目
-
賃料 / 共益費：165.0万円 / なし
-
初期費用：敷金 4ヶ月（660万円） / 礼金 1ヶ月（165万円）
-
構造・面積：木造2階建（2009年5月築・158.88㎡ ※2棟合計）
-
アクセス：JR山手線「新大久保駅」徒歩5分、中央線「大久保駅」徒歩6分
-
特徴：民泊可能、2棟一括貸し、残置物あり（エアコン・照明等）。
2. 新大久保エリアの宿泊市場と「2棟一括」の強み
新大久保は、もはや単なる「コリアンタウン」を超え、世界中から観光客が集まる「新宿エリアの宿泊ハブ」となっています。
-
圧倒的な立地ブランド：山手線「新大久保駅」から徒歩5分以内という条件は、Airbnb等のプラットフォームで「最優先」で検索されるエリアです。空室リスクは極めて低いと言えます。
-
「A棟・B棟」の使い分けによる収益最大化：
-
A棟：ファミリーやグループ向けの大型1棟貸し。
-
B棟：2段ベッド等を配置したドミトリー、またはカップル向けの中型個室。 このように、異なるターゲットを同時に取り込むことで、稼働率の平準化が図れます。
-
-
組織運営の効率化：2棟が隣接（または同一敷地）しているため、清掃スタッフの移動コストを削減でき、リネンの管理やゲスト対応を一括化することで、運営経費率を下げることが可能です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
賃料165万円という高額な固定費をカバーするための、シビアな収益予測です。
【月間収益想定（2棟合計・グループ＆個人混合）】
-
合計収容人数（想定）：16〜20名（2棟合計）
-
平均宿泊単価（1名あたり換算）：10,000円
-
平均月間売上（稼働率80%想定）：
-
20名 × 30日 × 80% × 10,000円 ＝ 4,800,000円
-
-
月間固定費（賃料165万＋光熱費・ネット・システム・清掃・代行手数料等）：約2,800,000円
-
月間利益：約2,000,000円
考察: 賃料は高いですが、新大久保の駅近であれば、グループ向けの単価設定を強気に（1棟あたり10万円以上など）することで、月間400〜500万円の売上を狙うことは十分に可能です。
4. この物件の強みと戦略
-
2009年築（新耐震基準・築17年）：木造ですが築年数が浅く、設備面（エアコン、照明等）の残置物があるため、初期の設備投資を大幅に抑えてスピード開業が可能です。
-
一括貸しによる独自性：新大久保エリアでこれだけの規模を一括管理できる物件は稀です。自社の宿泊ブランドを確立し、SNS映えする内装に仕上げることで、「新大久保で泊まるならここ」という指名買いを狙えます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
-
用途地域と旅館業法：所在地は「第1種住居地域」です。住宅宿泊事業法（180日制限）か、あるいは旅館業法（簡易宿所営業）の許可が取得可能かにより、収益性が倍以上変わります。事前に新宿区の保健所で確認が必須です。
-
私道負担と消防車・救急車のアクセス：備考に「前面道路に私道部分有り」とあります。ゲストの通行トラブル回避や、消防法上の道路接道要件を必ず確認してください。
-
初期費用の総額：敷礼だけで825万円。これに保証委託料、仲介手数料、内装費、家具備品を合わせると、初期投資として1,500万円〜2,000万円規模の資金準備が必要です。