岐阜市鏡島中 戸建｜4LDK・70㎡・駐車場2台無料｜水回り新品・民泊＆DIY相談可のハイコスパ物件

岐阜県岐阜市鏡島中。JR「西岐阜駅」から徒歩圏内に位置し、周辺に生活利便施設が充実した「賃料5.5万円・4LDK・駐車場2台無料・民泊可」の戸建て物件です。

築年数は経過していますが、エアコン、温水洗浄便座、給湯器、TVインターホン、宅配BOXといった主要設備が「新品」に交換済み。初期投資を抑えつつ、清潔感のある状態で事業を開始できる点が最大の魅力です。

1. 物件概要

• 物件URL：https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1nsqcc

• 所在地：岐阜県岐阜市鏡島中2丁目19-35

• 賃料 / 共益費：5.5万円 / 4,000円（※事業用の場合は賃料アップの可能性あり）

• 初期費用：敷金・礼金・仲介手数料 0円

• 構造・面積：木造2階建（4LDK・延床70㎡）

• 設備（新品）：エアコン2台、温水洗浄便座、追い焚き付き給湯器、TVインターホン、宅配BOX。

• 特徴：民泊可、DIY可能、駐車場2台無料、ペット相談可、浄化槽費用オーナー負担。

2. 岐阜市・鏡島エリアの宿泊市場と活用戦略

岐阜市中心部（岐阜駅周辺）へのアクセスが良く、国道沿いの飲食店や商業施設も豊富なため、実用性の高い宿泊拠点としてのポテンシャルがあります。

• 「設備新品」による運営リスクの低減：民泊運営において、エアコンや給湯器の故障はゲストからのクレームや返金対応に直結します。本物件はこれらが新品であるため、運営初期のトラブルリスクを大幅に軽減できます。

• ビジネス・合宿・長期滞在需要の取り込み：駐車場2台無料で4LDKという広さは、工事関係者の長期滞在や、スポーツ大会などの合宿、あるいは多人数での「格安旅行」に最適です。

• 生活利便性を活かした「暮らすような滞在」：スーパー（バロー）やコンビニ、ドラッグストア、さらには古民家カフェ（湊珈琲）が徒歩圏内にあるため、自炊を伴う長期滞在者（デジタルノマド等）への訴求力があります。

3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

低家賃を活かし、宿泊単価を抑えて高稼働を狙う戦略が有効です。

【月間収益想定（岐阜市・多人数・長期滞在型）】

• 平均宿泊単価：18,000円（1棟貸切・4〜5名利用想定）

• 想定稼働率：50％（月約15日 ※平日ビジネス・週末レジャーの混合）

• 月間宿泊売上：270,000円

• 清掃費回収分：30,000円（月3回想定）

• 月間固定費（事業用賃料想定7.5万＋光熱費・ネット・システム・リネン等）：約140,000円

• 月間利益：約130,000円

考察: 賃料が安いため、月間の売上が30万円弱でも安定した利益を残せます。駐車場2台無料を活かし、レンタカー移動の観光客や、車移動のビジネス層をターゲットにすることで稼働を安定させることが可能です。

4. この物件の強みと戦略

• 初期費用の圧倒的低さ：敷礼・仲介手数料0円により、浮いた資金をベッドや家具、スマートロックなどの民泊専用設備に全額投入できます。

• 浄化槽費用のオーナー負担：通常、戸建てでは入居者負担となることが多い浄化槽の清掃・点検費用が共益費に含まれているため、ランニングコストの管理が容易です。

• DIY相談可：躯体を傷つけない範囲でのカスタマイズが可能なため、内装を「岐阜の伝統」や「モダン和風」にアレンジして、物件の魅力を高めることができます。

5. 検討・調査すべき重要ポイント

1. 事業用家賃の増額幅：備考に「事業用の場合は家賃が上がる」と記載されています。民泊として運営する場合の具体的な賃料設定を早めにオーナーに確認し、収益計画を再精査する必要があります。

2. 西岐阜駅からの距離：徒歩19分は、大きな荷物を持つ観光客には少し距離があります。駐車場2台を活かし、「車利用を前提としたゲスト」へのマーケティングを優先すべきです。

3. 周辺住民への配慮：静かな住宅街（学校やこども園が近いエリア）であるため、夜間の騒音対策やゴミ出しルールの徹底など、地域コミュニティに配慮した運営が不可欠です。