東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目。アパレル業界のオフィスや洒落たカフェが点在し、近年「ダガヤサンドウ」として注目を集めるエリアに位置する、「賃料165万円・217.58㎡・3SLDK・原宿駅徒歩4分・民泊可」という超大型のハイエンド物件です。
本物件は、単なる居住用ではなく、圧倒的な広さと立地を活かした「一棟貸し高級宿」としてのポテンシャルが極めて高い一方で、渋谷区が2026年7月から施行する「民泊規制の抜本的な強化」の影響をダイレクトに受ける立地でもあります。最新の規制動向と併せて分析します。
1. 物件概要
- https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/1/13113/030H100410008022/179843001/x1030H100410008022.html
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所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷3-62-13
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賃料 / 管理費：165.0万円 / なし
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初期費用：保証金 5.5ヶ月（約907万円） / 礼金 1ヶ月（165万円）
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※民泊利用の場合、諸条件変更（保証金の積み増し等）の可能性あり。
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構造：RC造 4階建の1階部分（217.58㎡・3SLDK）
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特徴：民宿・店舗・事務所・グループホーム可、駐車場2台分込、角部屋、南向き。
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立地：JR山手線「原宿駅」徒歩4分、明治神宮前駅徒歩8分。
2. 【重要】渋谷区の民泊規制強化（2026年7月施行）について
渋谷区は2026年3月に条例を改正し、2026年7月1日より民泊（住宅宿泊事業）に対するルールを大幅に厳格化します。
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制限区域の拡大：これまでの「住居専用地域」に加え、「第一種・第二種住居地域」「準住居地域」も制限区域に追加されます。千駄ヶ谷3丁目の多くはこれらの住居系地域に含まれるため、新規届出の場合、年間180日の営業が事実上不可能（年100日程度に制限）になる可能性が高いです。
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「特例（180日営業）」の壁：家主が同居しない「家主不在型」で180日営業を維持するための例外規定が厳しくなり、管理者の事務所が半径100m以内にある等の現行ルールから、さらに「家主居住型」に準ずる厳しい条件へと変更されます。
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事前周知の長期化：届出の60日前（現行は7日前）までに近隣住民への周知が必要となり、参入までのリードタイムが大幅に伸びます。
戦略的アドバイス: 本物件で民泊を検討する場合、「2026年6月30日まで」に届出を完了させれば、経過措置として改正前の制限（既存のルール）が適用される可能性があります。検討を急ぐ必要があります。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
217㎡という広さは、原宿エリアでは唯一無二です。個室を活かし、最大15〜16名の「超大型ラグジュアリー・インバウンド・グループ」をターゲットにした運営が可能です。
【月間収益想定（原宿・大型高級1棟貸し型・現実値）】
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平均宿泊単価：150,000円〜200,000円（15名収容・ハイエンド層向け）
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想定稼働率：60％（月約18日 ※180日制限遵守のため、残りはマンスリー運用）
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月間宿泊売上：約2,700,000円〜3,600,000円
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月間固定費（賃料165万＋光熱費・システム料・リネン・清掃等）：約2,100,000円
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月間利益：約600,000円〜1,500,000円
考察: 賃料165万円という高額固定費をカバーするためには、1泊15万円以上の高単価設定が必須です。しかし、原宿駅徒歩4分で15名が同居できる施設は希少であり、富豪層のグループや企業のオフサイト研修、イベント時の拠点としての需要は十分にあります。
4. 立地・運営上の強み
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「原宿・竹下通り」至近の静寂：賑やかな竹下通りからわずかに入った千駄ヶ谷エリアは、利便性と静穏性が共存しています。海外ゲストにとって「最もエキサイティングで、かつ落ち着ける場所」という最高の評価を得やすい立地です。
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敷地内駐車場2台無料：都心部、特に原宿で大型車2台を停められるのは大きなアドバンテージです。リムジンでの送迎や、富裕層のレンタカー利用に対応できます。
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220㎡の空間設計：広大なリビングを「パーティースペース（騒音注意）」として活用するなど、宿泊＋αの収益源を構築できます。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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用途地域の確認と届出期限：上述の通り、2026年7月の規制強化を避けるため、現時点での正確な用途地域（住居地域か商業地域か）の確認が最優先です。
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旅館業法（簡易宿所）への転換：180日制限を回避し、通年365日営業を行うために「旅館業許可」が取れる構造（窓の面積、非常用照明等）かどうか、一真建産社を通じて詳細をリサーチすべきです。スタッフ常駐が義務となるのかも、渋谷区に確認を取る様にしましょう。
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初期投資の規模：220㎡を高級感のある内装で仕上げるには、家具家電だけで500万〜1,000万円程度の投資が見込まれます。事業計画を慎重に練る必要があります。