京都府京都市上京区新元町。京都御所の北西エリアに位置し、西陣の趣が残る閑静な住宅街にある「賃料16.5万円・50.22㎡・3LDK・築77年戸建て・民泊可」物件です。
京都駅からは少し離れますが、京都御所や北野天満宮、二条城といった主要観光地へのアクセスが良く、京都らしい「路地裏の暮らし」を体験したい層に刺さる魅力的な戸建て案件です。
1. 物件概要
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所在地：京都府京都市上京区新元町
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賃料 / 管理費：16.5万円 / なし
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初期費用：敷金 2ヶ月（33万円） / 礼金 1ヶ月（16.5万円）
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※敷引・償却 5.5万円。旅館業利用の場合、諸条件変更の可能性あり（要交渉）。
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構造：木造 2階建（1950年1月築・築77年）
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面積：50.22㎡（3LDK）
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契約期間：定期借家 3年（※期間が限定されている点に注意）
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特徴：民泊・旅館業・飲食店・レンタルスペース可、保証人不要、即入居可。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
50㎡の3LDKであれば、寝室を2〜3室確保できるため、「最大5〜6名」のグループ収容が可能です。京都市の厳しい条例を考慮し、旅館業（簡易宿所）としての通年運営を視野に入れた計画が望ましいです。
【月間収益想定（京都上京区・京町家風・現実値）】
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平均宿泊単価：20,000円（京都らしい戸建て・4〜5名利用想定）
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想定稼働率：65％（月約19.5日 ※西陣・御所エリアは欧米客に人気）
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月間宿泊売上：390,000円
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清掃費回収分：50,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料16.5万＋光熱費・ネット・運営代行・リネン等）：約250,000円
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月間利益：約140,000円
考察: 利益率は良好ですが、「定期借家3年」という制限が最大の焦点です。初期投資（家具家電・消防設備等）に200万円かけた場合、投資回収に約1.5年を要するため、残りの1.5年分が純利益となります。再契約の可能性について事前に強く確認しておく必要があります。
3. 立地・運営上の強み
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「京都の日常」を感じる西陣エリア：華やかな中心部とは異なる、落ち着いた京都の街並みが残るエリアです。「暮らすように旅をする」リピーター層や、長期滞在のインバウンド客を惹きつける力があります。
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飲食店・レンタルスペース併用可：宿泊だけでなく、昼間は「和菓子体験教室」や「プライベートカフェ」として運営するハイブリッド運用が可能です。これにより、宿泊の180日制限（新法の場合）を補い、収益を最大化できます。
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希少な「民泊公認」戸建て：京都市内は民泊への風当たりが強い中、不動産会社が「民泊可」を前面に出している物件は貴重です。一真建産社は多言語対応もしており、運営面での相談がしやすい環境です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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定期借家3年のリスクヘッジ：3年で契約終了となる場合、ビジネスとしての継続性が絶たれます。「再契約相談可」か、あるいは「立ち退き料の有無」などを契約前に詰める必要があります。
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京都市の管理者常駐義務・駆け付け要件：京都市条例では、玄関から800m以内に管理事務所を置くか、管理者を常駐させる必要があります。自身で対応できない場合は、近隣の運営代行会社との契約が必須となります。
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築77年の断熱と設備：写真ではキッチン等が更新されているようですが、築77年のため冬の寒さは相当なものです。ゲストのレビューを下げないよう、床暖房や強力なエアコン、あるいは「古い建物の味」として納得してもらう演出が必要です。
5. 運営の方向性（プランニング）
「Nishijin Machiya Stay - 築77年の息吹を感じる、西陣路地裏の一軒家ホテル」。
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ターゲット：京都のリピーター、伝統工芸に興味がある欧米圏のカップル、静かな環境を好むデジタルノマド。
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内装コンセプト：梁や柱を活かした「ヴィンテージ・ジャパニーズ」。最新の寝具と古家具を組み合わせ、快適さと情緒を両立。
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差別化戦略：飲食店可の利点を活かし、地元の西陣織職人とのコラボワークショップを案内したり、近隣の銭湯巡りセットを用意する。