福岡県北九州市門司区庄司町。明治・大正期のレトロな街並みが観光客を惹きつける「門司港レトロ」エリアの近隣に位置する「賃料3.7万円・116.54㎡・7DK・駐車場1台無料・民泊可」という、驚異的なコストパフォーマンスを誇る大型戸建て物件です。
100㎡超の広さがありながら、管理費込みで3万円台という賃料は、地方都市ならではの魅力。さらに「敷金・礼金0円（※ペットなし時）」という、参入障壁が極めて低い案件です。
1. 物件概要
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所在地：福岡県北九州市門司区庄司町
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賃料 / 管理費：3.7万円 / なし
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初期費用：敷金 なし / 礼金 なし（※ペット飼育時は礼金1ヶ月）
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※保証会社費用（総賃料80%）等が別途発生。
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構造：木造 2階建（1970年3月築・築57年）
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面積：116.54㎡（7DK）
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特徴：民泊・事務所・寮・社宅利用可、2026年4月下旬リフォーム完了予定、駐車場1台無料、ペット多頭飼育（3匹まで）可、高台立地。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
116㎡・7DKという圧倒的な部屋数を活かし、「最大10〜12名」程度の団体収容が可能です。門司港エリアは家族旅行や合宿、サイクリストの需要が根強く、大人数での1棟貸しは大きな需要があります。
【月間収益想定（門司港・大人数団体/合宿型・現実値）】
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平均宿泊単価：25,000円（10名以上収容・1棟貸し・駐車場付）
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想定稼働率：40％（月約12日 ※週末、連休、夏休み等の観光シーズン）
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月間宿泊売上：300,000円
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清掃費回収分：60,000円（月4回想定）
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月間固定費（賃料3.7万＋光熱費・ネット・システム料・リネン等）：約100,000円
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月間利益：約200,000円
考察: 賃料が極端に安いため、「月に2日」稼働するだけで固定費がほぼペイできる計算です。初期費用とリフォーム済みという条件を考えれば、家具家電（大規模なため100万円程度）を揃えるだけで、半年程度での投資回収も十分に現実的です。
3. 立地・運営上の強み
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「門司港レトロ」観光の拠点：門司港駅からは少し距離がありますが、車移動が前提の団体客にとっては問題になりません。むしろ閑静な環境が喜ばれます。
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圧倒的な収容力と低固定費：7DKという広さを活かし、部屋ごとにテーマを変えたり、広い共有スペースを作ったりと、自由度の高い演出が可能です。この広さで賃料3万円台は、運営上の強力なセーフティネットになります。
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リフォーム済み×貸主の理解：2026年4月下旬に内装リフォームが完了したばかりで、水回りの状態も良好との記載があります。また、備考に「民泊としても利用可」と明記されているため、契約トラブルのリスクがありません。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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住宅宿泊事業法（180日制限）の戦略：北九州市は特区民泊がないため、180日制限下での運用となります。空いた期間を「マンスリー賃貸」や「コスプレ撮影スタジオ」として活用し、稼働を補う工夫が必要です。
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高台立地へのアクセス：高台にあるため、道幅や坂の傾斜を確認する必要があります。特に多人数を乗せた大型ミニバン等がスムーズに通行・駐車できるかが重要です。
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築57年の耐震・断熱性：内装リフォーム済みですが、構造の古さは考慮すべきです。特に冬場の寒さ対策をしっかり行うことで、ゲストの満足度（レビュー）を維持できます。
5. 運営の方向性（プランニング）
「Mojiko Retro Base - 15名まで泊まれる、高台のリノベ・ビッグハウス」。
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ターゲット：3世代家族、団体客、関門海峡周辺のサイクリスト、ペット連れの多人数グループ。
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内装コンセプト：古き良き昭和の面影を残しつつ、北欧家具やポップなカラーをミックスした「レトロ・ポップ」。広い和室は布団を並べて修学旅行のような体験を提供。
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差別化戦略：駐車場無料をアピールし、門司港レトロエリアへの送迎サービス（またはタクシー代一部補助）などのユニークな特典を検討。