本物件は「民泊可、事業用可」と明記されており、葛飾区の落ち着いた住環境の中で、ファミリーやグループ客をターゲットにした運営に適しています。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13122/6990260754/00270212/x06990260754.html
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所在地：東京都葛飾区高砂2丁目
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賃料 / 管理費：15.0万円 / 0.5万円（計15.5万円）
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※事業用（民泊）の場合、別途消費税10%が発生。
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初期費用：保証金 3ヶ月（償却1ヶ月） / 礼金 1ヶ月
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※ペット可（敷金2ヶ月）。その他、契約事務手数料、鍵交換代等あり。
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構造：木造 2階建の2階部分（1972年11月築・築53年）
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面積：78.49㎡（3LDK）
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特徴：民泊可・事業用可、ルームシェア可、現況渡し。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
78.49㎡の3LDKであれば、LDK以外に3つの独立した居室が確保できるため、「最大8〜10名」の収容が可能です。空港アクセスの良さを活かし、日本到着直後や帰国直前のグループ客をターゲットにします。
【月間収益想定（高砂・グループ/長期滞在型・現実値）】
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平均宿泊単価：22,000円（8名以上収容・1棟感覚の広さ）
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想定稼働率：65％（月約19.5日 ※空港利用者およびスカイツリー方面への観光客）
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月間宿泊売上：429,000円
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清掃費回収分：50,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料(税込)17万＋光熱費・ネット・システム料・リネン等）：約260,000円
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月間利益：約169,000円
考察: 葛飾区は賃料設定が抑えられているため、初期投資（家具家電一式で約100万円〜）を考慮しても、約1年強での投資回収が見込めます。住宅宿泊事業法（180日制限）で運用する場合、残りの期間を「一時帰国者向けのマンスリー」や「ルームシェア型賃貸」として募集することで、年間を通じた安定収益が期待できます。
3. 立地・運営上の強み
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空港アクセスの優位性：京成高砂駅は「スカイアクセス特急」の停車駅でもあり、成田空港へ最短37分。海外ゲストにとって、入国・出国時の拠点として極めて魅力的な立地です。
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圧倒的な面積単価：23区内で78㎡の民泊公認物件がこの賃料で出ることは稀です。1人あたりの宿泊単価を安く設定しても利益が出るため、競合（狭いワンルーム民泊）に対して強力な優位性を持ちます。
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「現況渡し」とDIYの可能性：築53年の「現況渡し」であるため、オーナーとの交渉次第で、ターゲットに合わせた内装へのカスタマイズ（DIY）が比較的自由にできる可能性があります。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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葛飾区の民泊条例：葛飾区では住居専用地域において、月曜正午〜金曜正午までの運営が制限される場合があります。本物件の「用途地域」を必ず確認し、365日営業（旅館業許可）が可能か、あるいは週末メインの新法民泊にするかを判断してください。
- 住宅宿泊事業法の場合の戦略：住宅宿泊事業法による運営の場合は、年間180日しか運営ができません。その場合はそれ以外の期間をマンスリーとして貸し出すことで収益を得られるか、事前に想定しておきましょう。
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木造築53年のインフラと遮音性：2階建ての2階部分ですが、木造のため階下への振動や騒音には注意が必要です。床に厚手のカーペットを敷くなどの対策や、ゲストへのハウスルールの周知を徹底する必要があります。
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消防設備の設置コスト：備考に消防設備に関する記述がないため、自動火災報知設備や誘導灯の設置が必要になる可能性があります。その際の費用負担をオーナーと協議すべきです。
5. 運営の方向性（プランニング）
「Takasago Gateway House - 成田・羽田直結、8名で泊まれる下町アパルトマン」。
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ターゲット：成田空港を利用する海外の大家族、東京東側（浅草・上野・スカイツリー）を観光するグループ。
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内装コンセプト：古き良き日本の住宅を活かした「昭和レトロ・モダン」。広さを活かし、家族で団らんできる大きな座卓や、ゆったりとした寝室を配置。
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差別化戦略：空港からの詳細なビデオガイドを用意。自転車（レンタサイクル）を数台用意し、柴又帝釈天など周辺の下町観光を提案。