東京・渋谷区千駄ヶ谷3丁目 一棟貸し｜154㎡・飲食店居抜き・民泊相談可・北参道駅徒歩4分の分析

この物件で収益を出すには、単なる「宿泊場所」ではなく、一棟丸ごとを「体験型施設」としてプロデュースし、1泊10万円〜15万円以上のレンジを狙う必要があります。

1. 物件概要

• 物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13113/6990250278/00018342/x06990248269.html

• 所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷3丁目

• 賃料 / 管理費：88.0万円 / なし（※事業用のため別途消費税が発生）

• 初期費用：保証金 6ヶ月 / 礼金 2ヶ月

  • ※初期費用だけで約800万円前後（税込）、さらに家具家電・リノベ費用が必要です。

• 構造：鉄骨造 地下1階地上3階建（1983年8月築・新耐震基準）

• 面積：154.6㎡（一棟貸し）

• 特徴：民泊相談可、1階飲食店居抜き、メゾネット、重飲食可、幅広い業種対応。

2. 超高付加価値モデルによる収益シミュレーション

宿泊キャパシティを最大化（例：最大8〜12名）しつつ、1階の飲食店設備を「プライベートシェフ派遣」や「高級キッチンスタジオ」として活用し、富裕層のパーティーや企業のオフサイト需要を狙います。

【月間収益想定（千駄ヶ谷・ハイエンド一棟貸し・挑戦値）】

• 平均宿泊単価：120,000円（多人数団体、MICE、富裕層インバウンド）

• 想定稼働率：60％（月約18日 ※この価格帯では稼働率より単価重視）

• 月間宿泊売上：2,160,000円

• 付帯売上（スペース貸し・シェフ派遣・清掃費等）：300,000円

• 月間固定費（賃料(税込)96.8万＋光熱費・ネット・清掃・運営代行・システム料等）：約1,600,000円

• 月間利益：約860,000円

考察: これよりも高い宿泊費・稼働率が成功すれば月200万円近い利益が見込めますが、初期投資（約1,500万〜2,000万円）と、それに見合う高級ホテルのような内装・サービス設計が不可欠です。

3. この物件を活かす「相当な工夫」のアイデア

• 「シェフ付きプライベートホテル」：1階の飲食店居抜きを活かし、宿泊客限定で専属シェフを呼べる「食の体験」をメインコンテンツにする。

• 「ショールーム型民泊」：高級家具メーカーや家電メーカーと提携し、最新製品を体験できる「泊まれるショールーム」として運営。メーカーからの協賛金や販売手数料で収益を多角化する。

• 「クリエイターズ・ベース」：地下をプライベートスタジオやシアタールーム、1階をラウンジ、2・3階を宿泊スペースとし、世界中のクリエイターやアーティストの長期滞在・制作拠点としてブランディング。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

1. 渋谷区の民泊条例：渋谷区は住居専用地域において平日の運営が厳しく制限されています。この物件の「用途地域」を確認し、365日営業が可能な地域であるか（商業地域等）、あるいは「旅館業（簡易宿所）」の許可取得が必須条件となります。

2. 周辺住民への配慮：千駄ヶ谷エリアは閑静な住宅街の側面もあり、多人数宿泊による騒音トラブルは致命傷になります。スマートロックと防犯カメラに加え、厳格な入居規約と防音対策が必須です。

5. 運営の方向性（プランニング）

「Sendagaya Mansion One - 150㎡を独占する、キッチンスタジオ併設型プレミアム・ヴィラ」。

• ターゲット：海外の富裕層ファミリー、ハイエンドな社員研修、ファッション業界の撮影兼滞在。

• 内装コンセプト：ミニマルかつラグジュアリー。1階のカウンターキッチンをシンボリックに配置し、「集まる」ことの豊かさを最大化した空間設計。

• 差別化戦略：北参道・ダガヤサンドウのローカル体験（周辺の有名カフェやセレクトショップとの提携）を組み込んだコンシェルジュ・サービスを提供。