この物件は、中央線沿いの高円寺という強力な集客力を持つ立地で、77㎡という広さを確保している点が最大の魅力です。
1. 物件概要
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所在地：東京都杉並区高円寺南4丁目
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賃料 / 管理費：28.0万円 / 0.5万円（税別）
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※事業用の場合、税込計31.35万円程度となります。
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初期費用：敷金 2ヶ月（事業用） / 礼金 1ヶ月
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構造：1階部分（2階建・1981年築・築45年）
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面積：77.29㎡（2DK）
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特徴：民泊・事務所・店舗相談OK、ペット可、SOHO利用可、駅近。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
77㎡の2DKであれば、寝室を2室確保し、リビングを広めに使うことで「最大6〜8名」の収容が可能です。高円寺を好む欧米圏のグループ客やファミリー層をメインターゲットに据えることができます。
【月間収益想定（高円寺・カルチャー体験型・現実値）】
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平均宿泊単価：35,000円（高円寺駅至近・広めの1棟貸し感覚）
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想定稼働率：75％（月約22.5日 ※新宿至近のため通年で高需要）
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月間宿泊売上：787,500円
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清掃費回収分：75,000円（月5回想定）
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月間固定費（賃料(税込)31.3万＋光熱費・ネット・システム料・リネン等）：約420,000円
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月間利益：約367,500円
考察: 杉並区は民泊条例による制限（住居専用地域での平日制限など）があるため、用途地域を事前に確認し、必要に応じて「旅館業（簡易宿所）」としての許可取得を視野に入れるべきです。365日運営が可能になれば、月平均40万円以上の利益も十分に射程圏内です。180日の運営でも、これだけ立地が良ければ残りの期間をマンスリーとして貸し出せるので、十分に利益を狙えます。
3. 立地・運営上の強み
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圧倒的な「高円寺」ブランド：新宿から2駅という利便性に加え、独自の文化を持つ高円寺は「ただ泊まるだけではない体験」を求めるインバウンド客に刺さります。駅徒歩5分は、荷物の多い観光客にとって最強の武器です。
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77㎡というサイズ感：都心の民泊は20〜30㎡の狭小物件が多い中、77㎡あれば「家族でゆったり過ごせる宿」として差別化が容易です。
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1階部分のメリット：重い荷物を持つゲストにとって階段移動がない1階は好まれます。また、店舗・事務所相談可物件のため、看板の掲出や独自のコンセプト設計がしやすい環境です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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用途地域と制限の確認：杉並区の条例では、住居専用地域において平日の運営が制限される場合があります。商業地域や近隣商業地域であれば365日運営が可能ですが、本物件の正確な用途地域を確認することが最優先事項です。
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築45年の設備状態：1981年築（新耐震基準への過渡期）のため、耐震補強の有無や水回りの古さを内覧でチェックしてください。古さを「ヴィンテージ・レトロ」として演出するリノベーションが効果的です。
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ペット可による付加価値：都内でペットと一緒に泊まれる広い宿は非常に少なく、高単価でも予約が入る強力な差別化要因になります。
5. 運営の方向性（プランニング）
「Koenji Retro Modern House - 高円寺の日常に溶け込む、77㎡のヴィンテージ・アパルトマン」。
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ターゲット：日本のサブカルチャーを愛する海外のグループ客、都心でのペット同伴旅行者、新宿を拠点に動くファミリー。
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内装コンセプト：高円寺らしい「古着・アンティーク」をテーマにしたインテリア。築古の味を活かしつつ、ベッドや水回りは最新かつ高品質なものを導入する。
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差別化戦略：高円寺の古着屋巡りマップや、おすすめのライブハウス・飲食店リストを用意。1階であることを活かし、エントランスから世界観を作り込む。