岐阜市長良福光 戸建｜116㎡・5LDK・商業地域・旅館業可・家賃交渉可物件の分析

岐阜市の長良川周辺は、伝統的な「鵜飼（うかい）」を筆頭に、インバウンド客や国内の団体客が安定して訪れるエリアです。

1. 物件概要

• 物件URL：https://jmty.jp/gifu/est-hou/article-1lit5s

• 所在地：岐阜県岐阜市長良福光

• 賃料：8.8万円（※リフォーム前につき交渉可能）

• 初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月

• 構造：木造 2階建（1978年築・築47年）

• 面積：116.0㎡（5LDK）

• 特徴：商業地域（旅館業申請に有利）、民泊OK、駐車場2台確保可（近隣）、飲食店多数、リフォーム業者紹介可。

2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション

116㎡の5LDKという広さは、通常のホテルでは対応できない「3世代ファミリー」や「10名規模の団体グループ」を丸ごと収容できる圧倒的な強みがあります。

【月間収益想定（岐阜・大型グループ/旅館業型・現実値）】

• 平均宿泊単価：25,000円（10名収容可能な1棟貸しとして）

• 想定稼働率：50％（月約15日 ※鵜飼シーズンやイベント時を想定）

• 月間宿泊売上：375,000円

• 清掃費回収分：50,000円（月5回想定）

• 月間固定費（賃料8.8万＋光熱費・ネット・システム料・リネン・駐車場等）：約170,000円

• 月間利益：約205,000円

考察: 「商業地域」であることを活かして旅館業許可を取得すれば、180日制限を受けずに365日営業が可能になります。その場合、さらなる収益の上積みが見込めます。リフォーム前で家賃交渉が可能とのことですので、固定費をさらに下げられれば驚異的な利回り（ROI）を実現できます。

3. 立地・運営上の強み

• 旅館業法（簡易宿所）への適合性：住宅専用地域では不可能な「365日フル稼働」が狙える商業地域物件です。これは事業の売却（M&A）を将来的に考える際にも、非常に高い資産価値となります。

• ターゲットが明確な大型間取り：5LDKあれば、寝室を4〜5室確保できます。岐阜市内のホテルで4部屋予約するよりも安価で、かつ全員が同じリビングで過ごせるという価値は、多人数グループにとって非常に魅力的です。

• 観光地・飲食店への至近距離：うかいミュージアムや長良川鵜飼の乗船場が近く、周辺には老舗の飲食店も点在。「岐阜の伝統文化を体験する」というストーリー性を持たせた集客が可能です。

4. 検討・調査すべき重要ポイント

1. リフォーム費用の見積もり：現状「リフォーム前」のため、どこまでオーナーが負担し、どこからが運営者の持ち出しになるかの切り分けが重要です。水回り（特にトイレ・風呂）の更新が必要な場合、初期投資が数百万円単位になる可能性があるため、リフォーム業者紹介制度を活用して早急に見積もるべきです。

2. 旅館業取得の要件確認：商業地域であっても、延床面積100㎡を超える建物を宿泊施設にする場合、用途変更の手続きや消防設備（スプリンクラー、自動火災報知器等）の設置基準が厳しくなる場合があります。

3. 駐車場代の確保：地方物件では「車での来訪」が前提となります。近隣の月極駐車場2台分を確実にキープできるか、また冬場の積雪対応なども確認が必要です。

5. 運営の方向性（プランニング）

「Nagara River Heritage House - 116㎡の広さで鵜飼と歴史を愉しむ、1棟貸しプレミアム・ロッジ」。

• ターゲット：3世代での家族旅行、合宿・サークル旅行、インバウンドの多人数グループ。

• 内装コンセプト：昭和53年築のレトロさを活かした「古民家モダン」。広いリビングには大きなテーブルを置き、囲炉裏風の演出やプロジェクターを設置して「集まれる空間」を強調する。

• 差別化戦略：旅館業許可を活かした365日運営。180日民泊では不可能な「長期の合宿利用」や「ビジネス連泊」を安価に引き受ける。