この物件は、150㎡近い圧倒的な広さとデザイン性を活かし、一般的なホテルでは提供できない「ラグジュアリーなグループ宿泊」を実現できる数少ない候補です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23106/6990156821/40000910/x06990156821.html
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所在地：愛知県名古屋市中区栄3丁目
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賃料：55.0万円（管理費なし）
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初期費用：保証金 3ヶ月（165万円） / 礼金 1ヶ月（55万円）
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※解約時55％償却の条件あり。定期借家10年と期間が長いため、長期スパンでの事業計画が可能です。
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構造：RC・CB造 3-4階部分（1969年1月築・内装デザイン済）
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面積：148.72㎡（メゾネットタイプ）
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特徴：デザイナーズ内装・設備付き、バス・トイレ別、トイレ2ヶ所、エアコン・給湯完備。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
148㎡の広さがあれば、寝室を複数確保し、「最大10〜16名」程度の受け入れが可能です。栄エリアは夜の飲食店やショッピングが充実しているため、夜遅くまで楽しみたいインバウンドの団体客や、国内のパーティー・合宿需要を独占できる可能性があります。
【月間収益想定（栄中心部・ラグジュアリーグループ型・現実値）】
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平均宿泊単価：60,000円（1棟貸し・10名以上収容・デザイン性を付加価値に）
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想定稼働率：60％（月約18日 ※名古屋市内はビジネス・イベント需要で平日も底堅い）
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月間宿泊売上：1,080,000円
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清掃費回収分：100,000円（大型物件のため1回2万円×5回想定）
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月間固定費（賃料55万＋光熱費・ネット・システム料・リネン等）：約750,000円
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月間利益：約330,000円
考察: 賃料55万円は高額ですが、デザイナーズ内装が既に施されているため、通常この規模でかかる数千万単位のリノベーション費用が不要、または軽微で済みます。初期投資が「家具家電代（約200万〜300万円）」に抑えられるため、投資回収は1年以内も十分に狙える計算です。いかに高額の予約を高い稼働率で取れるかがポイントとなるので、運営に自信のある方向けの物件となります。
3. 立地・運営上の強み
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栄3丁目の「勝てる」立地：名古屋のトレンド発信地であり、三越、松坂屋、パルコ、ラシックがすべて徒歩圏内。観光客にとってこれ以上ない利便性です。
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メゾネットによる空間分離：3階をリビング・ダイニング、4階を寝室エリアとして完全に分けることで、大人数でもプライバシーを確保した快適な滞在を提供できます。
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トイレ2ヶ所の必須設備：大人数収容においてトイレの数は満足度に直結します。
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定期借家10年の安定性：民泊事業は許可申請や集客の定着に時間がかかりますが、10年という長期契約が可能（相談可）なため、安定した経営基盤を築けます。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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「サロン」からの用途変更：現在はサロンとして使用されているため、旅館業法（簡易宿所）または住宅宿泊事業法の許可を取得するにあたり、用途変更の確認や消防設備の追加（自動火災報知設備、非常用照明など）が必要になる可能性があります。
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築57年のインフラ状態：内装はデザイナーズで綺麗ですが、配管や電気容量など、目に見えない部分の老朽化具合を確認してください。特に大人数で同時にシャワーやエアコンを使用した場合の負荷に耐えられるかが重要です。
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ゴミ処理体制：栄の中心部であるため、事業用ゴミの回収ルート（契約業者）の確保と、ゲストへの徹底した指導が必要です。
5. 運営の方向性（プランニング）
「Sakae Designer's Penthouse - 名古屋の中心で、デザインと都市を享受する」。
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ターゲット：海外からの富裕層ファミリー・グループ、国内の結婚式参列グループ、名古屋出張のチームビルディング利用。
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内装の最大活用：デザイナーズ家具をさらに補強し、「写真映え」を意識したリスティングを作成。
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差別化戦略：周辺の有名飲食店と提携したデリバリープランの作成や、栄の夜を満喫できる「ナイトライフガイド」の提供。