この物件の価値は、単なる宿泊施設としての面積ではなく、「東山エリアでこれだけの規模を一棟貸し切る」というステータスにあります。賃料90万円＋初期費用（敷金500万円）を正当化できる、ハイエンドな事業計画が求められます。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/26105/6990158218/50100858/x06990158218.html
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所在地：京都市東山区下河原通八坂鳥居前下る上弁天町（八坂神社・高台寺エリア）
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賃料：90.0万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 500万円 / 礼金 なし
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※保証会社初回料100%（90万円）を含め、初期費用だけで約600万円以上。
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構造：RC造 4階建（1988年5月築）
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面積：294.0㎡（一棟貸し）
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契約期間：定期借家10年（再契約相談可）
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特徴：駐車場2台無料、レンガ造り、4階洋室からの眺望、民泊・ゲストハウス相談可。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
294㎡（約89坪）あれば、スイートルーム級の寝室を4〜5室作り、最大15名以上の収容が可能です。しかし、この立地なら「詰め込む」のではなく、「3世代の富裕層ファミリーがゆったり過ごせる邸宅」にする方が高単価を狙えます。安く貸し出すのではなく、あえて高単価の設定にして、差別化を図りましょう。
【月間収益想定（京都・最高級プライベート邸宅型）】
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平均宿泊単価：250,000円（※繁忙期は40〜60万円設定）
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想定稼働率：50％（月約15日 ※180日制限または旅館業取得）
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月間宿泊売上：3,750,000円
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清掃費回収分：150,000円（月5回想定・大型清掃）
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月間固定費（賃料90万＋光熱費・ネット・管理・コンシェルジュ等）：約1,300,000円
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月間利益：約2,600,000円
考察: 賃料90万円は一見高額ですが、この立地の300㎡弱の一棟貸しであれば、1泊25〜30万円の単価設定は現実的です。初期の改装費用（内装・水回り・防音・消防）に3,000万円投じても、1.5年〜2年での回収が視野に入ります。
3. 立地・運営上の強み
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京都観光の「心臓部」：八坂神社、円山公園、高台寺、清水寺がすべて徒歩圏内。夜の祇園へもすぐに出られる、観光客にとって最高級の利便性です。
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「レンガ壁」の希少性：京都の街並みの中で、モダンかつクラシックなレンガ外観は非常に目立ち、SNS映えも抜群です。内装を「和モダン・ヴィンテージ」に統一すれば、圧倒的なブランド力を持ちます。
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駐車場2台無料の価値：東山区、特にこのエリアで駐車場2台を確保するのは至難の業です。高級車で移動するゲストや、ハイヤーの手配にも非常に有利です。
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10年定借＋外壁改修予定：オーナー側で外壁改修を行う予定があるため、建物の維持管理コストの一部をオーナーに持ってもらえる可能性があります。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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京都市の条例・旅館業取得：東山区は条例が厳しいエリアですが、一棟貸しの規模（300㎡弱）を活かし、簡易宿所またはホテル営業の許可を取得できるか。180日制限を回避できるかが最大の利益分岐点となります。消防設備の新設も必要かもしれないので、必ず消防署への確認も行いましょう。
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インフラの刷新：1988年築（築38年）のため、RC造とはいえ配管や空調、電気容量の大幅な見直しが必要です。特に多人数宿泊時の給湯器の容量は致命的になりやすいため、事前の調査が必要です。
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周辺住民との調和：下河原通は歴史的な景観と静かな住環境が守られているエリアです。運営に際して、近隣への配慮と丁寧な事前説明が不可欠です。
5. 運営の方向性（プランニング）
「The Brick House East Mountain - 東山の静寂を独占する、レンガ造りのプライベート・マナーハウス」。
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ターゲット：海外の富裕層（特に中華圏・欧米の大家族）。
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内装コンセプト：外観のレンガに合わせた「英国クラシック」と、京都の「和」を融合させた重厚感のあるインテリア。
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4階の活用：眺望を活かし、4階をパノラマ・ラウンジまたは最高級のマスターベッドルームにする。