備考欄に「民泊や様々な業態もご相談可能」とあり、契約期間が10年と長いため、多額のリノベーション費用を投じても減価償却と投資回収の計画が非常に立てやすいのが最大の特徴です。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13123/6990144837/00281054/x06990144837.html
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所在地：東京都江戸川区西葛西5丁目
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交通：東京メトロ東西線「西葛西駅」徒歩2分
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賃料：46.2万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 3ヶ月 / 礼金 1ヶ月
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構造：鉄骨造 2階建（1976年6月築・旧耐震）
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面積：73.20㎡
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契約期間：定期借家10年（事業用として非常に有利）
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現状：図面なし、建築確認資料なし、シャッター故障中、現状渡し。
2. 運営スキームの選択肢：旅館業法 vs 住宅宿泊事業法
A. 旅館業法（簡易宿所）の取得を目指す場合
365日フル稼働を狙う王道ルートですが、本物件はハードルが高いです。
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課題: 建築確認資料がないため、一級建築士による「現況調査報告書」の作成と、用途変更（飲食店・倉庫→旅館業）のための法適合確認が必要です。
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メリット: 西葛西はディズニー・都心両方へのアクセスが良いため、年間を通じて高単価・高稼働が期待でき、10年契約であれば数千万円単位の利益上積みが可能です。
B. 住宅宿泊事業法（民泊・180日制限）で運営する場合
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課題: 年間180日の制限があるため、残りの半分をどうマネタイズするかが鍵。
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解決策: 「180日民泊＋マンスリーマンション（30日以上）」のハイブリッド運営が現実的です。
3. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
73㎡あれば、最大6〜10名収容の「多人数特化型」の宿が作れます。
【リノベーション投資予測】
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スケルトンからのフルリノベ（水回り・耐強補強含む）: 1,200万円 〜 1,800万円
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図面作成・法適合調査・消防設備: 200万円 〜 300万円
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合計投資額: 約1,500万円 〜 2,100万円
【収益想定（旅館業取得・フル稼働の場合）】
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平均宿泊単価: 45,000円（駅徒歩2分・一棟貸・大人数）
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想定稼働率: 75％（月約22.5日）
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月間宿泊売上: 約1,012,500円
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月間固定費（賃料・光熱費・清掃外注等）: 約650,000円
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月間利益: 約362,500円
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投資回収期間: 約4年 〜 5年（※残り5〜6年は純利益期間）
4. 立地・運営上の強み
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ディズニー＆都心ハブ: 西葛西は「葛西臨海公園」経由でのディズニーアクセスが良く、かつ東西線一本で「日本橋・大手町」へ出られるため、インバウンドのファミリー層に最強の立地です。
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「一棟貸し」の自由度: 1階を店舗（飲食店・カフェ・バー）にすることで、宿泊客以外からの収益も得られ、物件全体の認知度を上げることができます。
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10年間の家賃固定: 定期借家10年は、事業が軌道に乗った後の「追い出しリスク」がなく、大規模投資を行う上での最大の安心材料です。
5. 検討・調査すべき重要ポイント
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旧耐震基準の克服: 1976年築のため、旅館業取得の際には耐震診断や補強が求められる可能性が高いです。
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インフラの容量: 倉庫・飲食店仕様から宿泊施設へ転換する場合、電気容量やガス供給、排水管の径が多人数宿泊に耐えられるか確認が必要です。
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解約予告180日前: 退去の半年前通告が必要なため、出口戦略の際のスパンが長くなります。
- 外壁の塗装工事が必須：一泊の平均単価を高くするためには建物自体の見た目も重要です。本物件はかなり古くてくたびれた外観なので、高単価の宿泊単価を狙うためには、外壁の塗装工事も行う必要があります。