この物件の最大の特徴は、「定期借家10年」「重飲食可」「民泊公認」という自由度の高さです。名古屋の栄・久屋大通エリアはビジネス・観光のハブですが、宿泊費の相場が東京や京都ほど突き抜けていないため、賃料44万円をどう超えるかが焦点となります。
1. 物件概要
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/23102/6990151887/40413028/x06990151887.html
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所在地：愛知県名古屋市東区泉1丁目
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交通：地下鉄名城線・桜通線「久屋大通駅」徒歩4分
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賃料/管理費：40.7万円 / 3.3万円（計44.0万円）
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初期費用：保証金 3ヶ月（解約時100%償却） / 礼金 1ヶ月
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構造：RC造 3階建（1975年12月築）
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面積：84.4㎡（1F 35㎡ / 2F 29.8㎡ / 3F 19.6㎡）
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備考：2階から3階への階段なし（別途工事が必要）、スケルトン渡し、重飲食可。
2. 収益化が難しいとされる理由（ボトルネック）
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損益分岐点の高さ： 月額固定費が家賃だけで44万円。光熱費やシステム費を含めると、月約55万円以上稼いでようやくトントンです。180日制限（住宅宿泊事業）の場合、月15日営業で1日あたり約3.7万円の「利益」を出す必要があり、売上ベースでは1日5〜6万円の設定が必須となります。
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特殊な構造（3階への階段なし）： 3階建でありながら「2階から3階への階段がない」ため、C工事（借主負担工事）で階段を新設、あるいは外階段の整備が必要です。スケルトンからの内装費に加え、この構造変更費用が重くのしかかります。
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償却100%の保証金： 保証金3ヶ月分（約122万円）が解約時に1円も戻らないため、これも実質的な初期コスト（礼金のようなもの）となります。
3. 逆転の収益化シナリオ（多角化戦略）
民泊単体では赤字リスクが高いため、「1Fの重飲食可」というスペックを最大限に活かす必要があります。
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1F：高級プライベートバー / 飲食店 久屋大通・泉エリアの富裕層をターゲットにした、紹介制のバーや高級飲食店を自社運営、あるいは転貸（要相談）。ここで家賃の半分（20〜25万円分）を稼ぐ。
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2F・3F：オーベルジュ型・高級民泊 1階の飲食店と提携した「泊まれるレストラン」として運営。多人数収容ではなく、1日1組限定の「ラグジュアリー・スイート」として単価を3〜5万円に設定。
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180日制限の回避（ハイブリッド運用）： 民泊不可の185日間は、マンスリーマンションとして貸し出し、売上を補填する。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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C工事の範囲と費用：階段の新設、スケルトンからのインフラ（ガス・水道・電気）引き込み、断熱、防音。一棟丸ごとなので、1,500万円〜2,000万円クラスの投資になる可能性があります。
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名古屋市の民泊条例：名古屋市は比較的民泊に寛容ですが、一等地のビルイン物件での消防設備（スプリンクラー等の有無）がコストを左右します。
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定期借家10年の活用：10年間の長期契約はメリットです。最初の1〜2年を「投資・認知期間」と割り切り、後半の8年で大きく回収する長期スパンの事業計画が立てられます。
5. 運営の方向性（プランニング）
「名古屋・泉のプライベート・ガストロノミー・ステイ」。
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ターゲット：接待利用のビジネス層、名古屋に観劇やイベントで訪れる富裕層。
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差別化：1階をワインセラー付きのラウンジにし、2階以上を居住空間にする。名古屋駅周辺のホテルにはない「一棟貸し切りの隠れ家感」を売りにする。いずれにせよただ単に宿泊としての貸し出しのみでは利益が見込めないため、本格的な複合ビジネスで利益を出すアイデアが必要となります。