築52年と歴史がありますが、TVインターホン、浴室乾燥機、温水洗浄便座、3口IHシステムキッチンなど、現代的な設備へのアップデートがしっかりと施されています。
1. 物件概要
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所在地：東京都練馬区小竹町1丁目
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交通：西武池袋線「江古田駅」徒歩7分 / 有楽町線「小竹向原駅」徒歩9分
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賃料：14.5万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 2ヶ月（ペット飼育時：敷金＋1ヶ月）
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※定期借家2年ですが、再契約相談可能（再契約料1ヶ月）となっています。
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構造：木造 2階建（1974年8月築）
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面積：35.18㎡（2DK・全居室洋室・フローリング）
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設備：3口IHシステムキッチン、浴室乾燥機、追い焚き、独立洗面台、バイク置場、駐輪場あり。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
35㎡の2DKというサイズ感は、2〜3名の少人数グループやカップルに最適です。江古田は「日大芸術学部」や「武蔵大学」がある学生街で、活気がありながらも夜は静かなため、リピーターがつきやすいエリアです。
【月間収益想定（現実値）】
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平均宿泊単価：16,000円
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想定稼働率：50％（月約15日、住宅宿泊事業法の上限）
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月間宿泊売上：240,000円
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月間固定費（賃料・光熱費・ネット・保証料等）：約195,000円
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月間利益：約45,000円
考察: 専有面積に対して賃料がやや高めに見えますが、「一戸建て（足音トラブル激減）」「駅近」「最新設備」という条件を考えれば、宿泊単価を多少強気に設定しても十分に戦えるスペックです。
3. 立地・運営上の強み
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3沿線利用可能の機動力：池袋まで直通（約7分）、副都心線で新宿三丁目・渋谷・横浜方面へも1本。観光客にとって「どこへ行くにも便利」な拠点となります。
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充実した周辺環境：江古田駅周辺は商店街が非常に充実しており、飲食店やスーパー、ドラッグストアに困りません。ゲストが「暮らすように旅をする」体験を提供するのに最適な街です。
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独立洗面台とバス・トイレ別：築古物件で削られがちな「独立洗面台」が完備されているのは、女性グループやファミリー層の予約率に大きく貢献します。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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定期借家契約のリスク：2年間の定期借家契約です。再契約相談可となっていますが、民泊という事業性質上、初期投資の回収期間を考慮し、再契約の確約（あるいは特約の付帯）を交渉したいところです。
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練馬区の民泊ルール：練馬区は「住宅宿泊事業」において、近隣住民への事前説明やゴミ処理について独自のガイドラインを設けている場合があります。保健所への事前相談を推奨します。
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火災報知器等の設置状況：現況で最新設備が入っていますが、宿泊施設として営業する場合、特定小規模施設用自動火災報知設備の設置が必要になる可能性があります。
5. 運営の方向性（改善案）
「池袋の隣、クリエイティブな街・江古田の隠れ家ステイ」。
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ターゲット：アニメ・マンガ文化を好むインバウンド（池袋・練馬観光）、日大芸などの受験・面接の長期滞在、静かな環境を好むリモートワーカー。
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内装コンセプト：全居室洋室・フローリングを活かした「ミッドセンチュリー・モダン」。3口IHキッチンを活かし、近隣の商店街で買った食材で料理を楽しめる「キッチン充実型」の宿に。
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差別化：バイク置場・駐輪場があるため、レンタサイクルを導入したり、ツーリング客向けのプロモーションを行ったりするのも有効です。