この物件の最大の特徴は、募集要項に「民泊運営用のお部屋です」と明記されている点です。マンション全体で民泊が許容されている、あるいは民泊専用フロア/棟である可能性が高く、近隣トラブルのリスクを最小限に抑えたプロフェッショナルな運営が可能です。
1. 物件概要
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所在地：北海道札幌市中央区北六条西26
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交通：地下鉄東西線「西28丁目駅」徒歩1分 / 「円山公園駅」徒歩12分
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賃料：14.5万円（管理費 5,000円）
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初期費用：敷金・礼金なし（※保証会社費用・清掃費等は別途）
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契約期間：定期借家 2年
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構造：RC造 4階建の3階部分（2018年6月築）
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専有面積：36.36㎡（1LDK）
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設備：都市ガス（経済的）、オートロック、宅配ボックス、システムキッチン、追焚機能、浴室乾燥機、ネット無料、ウォークインクロゼット。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
札幌市は「住宅宿泊事業法（新法民泊）」において、年間180日の営業制限がありますが、中央区のこの立地であれば、冬のスキーシーズンや夏の観光シーズンに単価を跳ね上げることが可能です。
【月間ランニングコスト（固定費）】
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賃料・管理費：150,000円
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光熱費（都市ガス）：15,000円（※札幌の冬場は暖房費がかさみますが、都市ガスなのでLPガスより圧倒的に有利です）
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システム・ネット料：10,000円（※ネット無料のため、運用システム代等）
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清掃外注費（月6回想定）：36,000円（1回6,000円想定）
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月間固定費合計：約211,000円
【月間収益想定（現実値）】
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平均宿泊単価：18,000円（駅徒歩1分・築浅・デザイナーズを強調）
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※雪まつりやイベント時は3〜5万円以上の設定も可能。
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想定稼働率：50％（月約15日）
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※180日制限を考慮し、高単価な日を優先的に埋める戦略。
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月間宿泊売上：270,000円
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清掃費回収分：36,000円
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月間売上合計：306,000円
【月間損益結果】
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月間収支：約95,000円（利益）
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年間利益予想：約114万円（※180日営業の場合）
考察: 賃料14.5万円は札幌としては高額ですが、「駅徒歩1分」「築8年の美築」「都市ガス」というスペックがその価値を支えています。180日制限下でも、適切な単価設定（ダイナミックプライシング）を行えば、年間で100万円以上の利益を安定して生み出せる優良投資物件です。さらに残りの日程をマンスリーマンションとしての貸し出しを行えば、さらに利益は上振れます。
3. 立地・運営上の強み
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圧倒的な利便性（西28丁目駅徒歩1分）：札幌駅や大通駅まで地下鉄で10分以内。特に雪の多い札幌において「駅徒歩1分」は、冬場の集客において最強の武器になります。
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円山エリアのブランド力：おしゃれなカフェやレストランが多く、治安も良いため、女性客やインバウンドの富裕層に好まれるエリアです。
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運営のしやすさ：築浅のRC造マンションのため、断熱性が高く冬のクレームが少ないです。また、宅配ボックスやオートロック完備は、非対面チェックインを行う民泊運営において必須級の設備です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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180日制限後の運用：年間180日を超えた後の「残り半年」をどう運用するか（例：定期借家での短期賃貸、あるいはマンスリーマンションとしての募集）が収益最大化の鍵となります。
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定期借家2年の再契約可否：本物件は「定期借家契約」です。2年後に確実に退去が必要なのか、再契約（更新）の相談が可能なのかは、投資回収計画に大きく影響します。
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家具・家電のセットアップ費用：デザイナーズ物件の価値を活かすため、インテリアには一定の投資（50〜80万円程度）を行い、周辺の安価な民泊と差別化することをお勧めします。
5. 運営の方向性（改善案）
「札幌・円山で暮らすように旅する、ハイエンド・アーバン・ステイ」。
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ターゲット：出張のビジネスマン（ホテルより広い空間を好む層）、円山周辺を散策したいカップル、コンサートやイベントで来札するグループ。
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設備強化：ウォークインクロゼットを活かし、中長期滞在者向けにハンガーや収納を充実。
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差別化：都市ガス暖房を強調し、冬場でも「温かく経済的に滞在できる」ことをアピール。