呉市焼山は、山を越えた先にある大きな団地群ですが、広島市中心部や呉市街地への通勤圏内です。観光拠点としては「大和ミュージアム」等がある呉港周辺から車で15〜20分程度離れるため、ターゲットの絞り込みが鍵となります。
1. 物件概要
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所在地：広島県呉市焼山西2丁目13-5
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賃料：6.0万円（管理費 1,600円）
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初期費用：0円（敷金・礼金・仲介手数料・火災保険・保証会社初回 含む）
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※ペット有の場合は敷金1ヶ月。
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構造：2階建（築52年）
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延床面積：138.08㎡
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特徴：普通車2台駐車可、庭付き、DIY自由、2026年6月末までフリーレント、民泊・事務所・倉庫可。
2. 現実的な民泊・宿泊事業シミュレーション
呉市の観光需要は週末に集中し、平日の稼働は厳しい傾向にあります。広さを活かした「団体・工事関係者・ファミリー」をターゲットにした、保守的な試算です。
【月間ランニングコスト（固定費）】
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賃料・管理費：61,600円
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光熱費・ネット・消耗品：40,000円（138㎡の築古物件は空調効率が低い想定）
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清掃外注費（月3回想定）：45,000円（大型物件のため1回1.5万円）
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月間固定費合計：約146,600円
【月間収益想定（現実値）】
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平均宿泊単価：15,000円（清掃費別・5〜8名程度のグループ利用）
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想定稼働率：20％（月約6日）
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※焼山という立地上、観光客は「車移動のファミリー」に限定されると想定。
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月間宿泊売上：90,000円
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清掃費回収分：45,000円
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月間売上合計：135,000円
【月間損益結果】
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月間収支：▲11,600円（赤字）
考察: 初期費用0円とフリーレントがあるため、立ち上げ時の持ち出しは少ないですが、月間の純粋な宿泊収入だけでは赤字になるリスクが高いです。特に築52年の138㎡を冬場に温める電気代や、広い庭の維持管理コストが重荷になります。
3. 立地・運営上のリスクと課題
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観光地からの距離：呉駅周辺のホテルと競合した場合、立地で劣ります。駐車場2台無料を活かして「レンタカー移動の大家族」や「呉・江田島方面の釣り客」など、車前提の層へ特化したマーケティングが必須です。
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築古・現状貸しの罠：写真は「イメージ画像」であり、実際は残置物撤去前です。138㎡という広さがある分、DIYの材料費や労力も膨大になります。雨漏りや床の腐食がないか、セルフ内見での徹底的なチェックが求められます。
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短期解約違約金：2年未満の解約で賃料1〜2ヶ月分が発生します。赤字が続いた際に即撤退しづらい契約条件であることを念頭に置く必要があります。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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水回りの実態：築52年で「キッチン、洗面所、トイレが古い」と明記されています。宿泊施設としてゲストが許容できるレベルか（あるいは数万円のDIYで清潔感を出せるか）が分かれ目です。
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浄化槽か公共下水か：呉市の山間部は浄化槽の地域も多いです。その場合、保守点検・清掃費用（年数万円）が維持費に乗ってきます。
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周辺住民の許容度：焼山は閑静な住宅街です。民泊として不特定多数が出入りすることに対し、隣接住戸への事前説明を大家がどこまで求めているか確認が必要です。
5. 運営の方向性（改善案）
宿泊事業単体では厳しいですが、「多目的ベース」としての活用なら勝機があります。
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1階：物販倉庫・発送拠点（メルカリ等）兼、事務所
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2階：180日制限内での民泊・YouTube撮影スタジオ 家賃6万円を「事務所・倉庫代」として経費計上し、民泊収入をその補填（あるいはプラスアルファ）として考えるモデルであれば、駐車場2台と広大なスペースを最大限に有効活用できます。