垂井町は、中山道の宿場町としての歴史があり、関ケ原にも近いため、歴史ファンや自転車・アウトドア層の需要が見込めるエリアです。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：岐阜県不破郡垂井町岩手1985-13
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賃料：60,000円（共益費 0円）
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初期費用：敷金・礼金・仲介手数料 0円
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※フリーレント1ヶ月付き。家賃保証会社の保証料のみ別途必要。
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物件種別：木造2階建（築41年）
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延床面積：96.05㎡（4LDK以上）
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特徴：広い倉庫付き、駐車場1台（近隣に月極あり）、DIY可、ペット可（小型・中型犬2匹まで）、民泊・シェアハウス・グループホーム可、譲渡型相談可。
2. 事業・収益シミュレーション（「アウトドア・ベース」としての試算）
広い倉庫を活用し、自転車やキャンプ道具を安心して保管・整備できる宿としての試算です。
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物件固定費（光熱費・ネット・清掃外注込）：約110,000円 〜 130,000円
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想定宿泊単価：15,000円 〜 25,000円（1棟貸し・4〜6名利用想定）
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想定稼働率：30％ 〜 45％（週末やレジャーシーズン中心）
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想定月間売上：約150,000円 〜 330,000円
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想定月間利益：約20,000円 〜 200,000円
Point: 家賃が6万円と抑えられているため、月間5日程度の稼働で固定費をほぼカバーできます。初期費用0円かつフリーレント1ヶ月を活かし、浮いた資金で倉庫を「メンテナンスルーム」や「ギアギャラリー」化することで、独自の付加価値を付けられます。
3. 立地・運営上の強み
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「広い倉庫」というキラーコンテンツ：倉庫動画の通り、大きな収納力があります。最近需要が高い「ロードバイクの屋内保管」や「キャンプ道具を広げて整理できるスペース」を提供できる宿は、岐阜エリアでも希少です。
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リフォーム済み×DIY可：室内動画で確認できる通り、内装は清潔感があります。その上でDIYが可能なため、ゲストの満足度を高めるための細かな造作（壁一面のマップ、フックの設置など）が自由に行えます。
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大垣・関ケ原へのアクセス：車があれば大垣市街地まですぐの距離です。関ケ原古戦場跡への観光拠点や、伊吹山登山のベースキャンプとしても訴求力があります。
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譲渡型相談可：運営が軌道に乗った際、将来的に買い取る選択肢があるため、長期的な事業投資として安心して手を加えることができます。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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事業用賃料の確認：稲沢の物件同様、「事業用の場合家賃が上がる」との記載があります。民泊利用時の具体的な賃料設定（＋数千円〜1万円程度か）を事前に確認してください。
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冬期の寒さ対策：岐阜県不破郡は冬場、それなりに冷え込みます。築41年のため、断熱性能を補うDIY（窓の二重化や隙間風対策）が、宿泊レビューを高める鍵になります。
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駐車場問題の解消：敷地内は1台ですが、複数名でのグループ利用（民泊）を想定する場合、近隣の月極駐車場の確保状況とその費用を把握し、ゲストに案内できる体制を整える必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、「岐阜・西美濃のアウトドア・ステーション」としてプロデュースするのが最適です。 96㎡の広さを活かしてファミリーやサークル層を受け入れつつ、倉庫を「遊びの拠点」に。自転車の整備スタンドやキャンプ用品の乾燥台を常備し、アウトドア好きの大家さんのようなスタンスで情報を発信すれば、リピーターの絶えない宿になります。