西麻布エリアは高級飲食店やバーが密集し、夜の観光を楽しみたい外国人旅行者にとって「一度は泊まってみたい憧れの街」です。この立地であれば、広告費をかけずともプラットフォーム上での自然流入が強く見込めます。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：東京都港区西麻布2丁目
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交通：乃木坂駅 徒歩13分 / 表参道駅 徒歩13分 / 六本木駅 徒歩16分
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賃料：200,000円（管理費なし）
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初期費用：敷金 40万円（償却） / 礼金 20万円
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※その他：鍵交換 3.3万、24hサポート 1.98万、事務手数料 1.98万、消臭消毒 2.2万。保証会社初回100%。
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物件種別：鉄筋コンクリート造 3階建（最上階）
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専有面積：22.00㎡（ワンルーム）
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築年月：1999年5月（築26年）
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特徴：民泊可、ペット可、事務所可、南向き、IHシステムキッチン、バストイレ別。
2. 民泊運用データ（西麻布・プレミアムステイ試算）
1〜2名（最大3名）のカップルやビジネス層をターゲットにした試算です。
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物件固定費（光熱費・ネット・清掃外注込）：約260,000円 〜 280,000円
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想定宿泊単価：18,000円 〜 35,000円（季節・イベント変動）
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想定稼働率：75％ 〜 85％（旅館業法による運営で高稼働想定、住宅宿泊事業法の場合はMAXの50%が想定）
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想定月間売上：約450,000円 〜 750,000円
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想定月間利益：約150,000円 〜 400,000円
Point: 西麻布はホテルの供給が意外に少なく、特に「バストイレ別・キッチン付き」のプライベート空間を求める層には、この賃料を払ってでも泊まりたいという需要が根強くあります。最上階・南向きという条件も、写真の明るさに直結するため予約獲得に有利です。
3. 立地・運営上の強み
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ブランド力のある「西麻布」住所：外国人観光客にとって「Nishi-Azabu」は、ハイエンドな東京体験の象徴です。表参道のショッピング、六本木のナイトライフの双方へアクセスできるため、滞在拠点としての満足度が極めて高いです。
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民泊・事務所・ペット可の柔軟性：民泊新法の180日制限期間外を、短期の家具付きオフィスや、ペット連れの国内出張者向けマンスリーとして運用することで、デッドタイムを最小化できます。
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最上階・角部屋のプライバシー：集合住宅での民泊運営で最も懸念される「騒音トラブル」のリスクを、最上階というポジションが一定程度軽減してくれます。
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充実の設備：22㎡ながらバストイレ別、システムキッチン、室内洗濯機置場が完備されており、長期滞在ゲスト（1週間以上）の取り込みが可能です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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港区の民泊条例：港区は住居専用地域などでの営業制限がある場合があります。本物件の用途地域を確認し、旅館業法の運営が可能か確認してください。また、消防設備の条件も事前に確認してください。住宅宿泊事業法による運営の場合は「民泊・マンスリー」の二毛作が必要となります。
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初期投資の回収スピード：賃料20万＋初期費用（約80万〜）に加え、家具家電のセットアップ（約30〜50万）が必要です。西麻布の相場を活かした「高単価設定」を維持できる内装デザインが必須となります。
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ゴミ出し・近隣対応：西麻布は近隣住民の意識も高いため、ゴミ出しルールや深夜の出入りに関するゲストへの徹底したガイダンス体制を構築する必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、「西麻布の隠れ家モダン・スイート」として、徹底的にデザインにこだわった運営が成功の鍵です。 22㎡とコンパクトなため、家具は「引き算」の美学でセレクト。例えば、あえてベッドではなく高品質なソファベッドを採用して居住空間を広げる、あるいはライティングに凝って「夜の西麻布」を感じさせる空間にするなど。ターゲットを「夜をアクティブに楽しみ、昼は静かに過ごしたい高感度な旅行者」に絞ることで、周辺のビジネスホテルを凌駕する収益を叩き出すことが可能です。