伊万里市は「伊万里焼」の歴史に加え、近年はサイクリングや釣り、サウナなどのアウトドア需要が拡大しています。特に本物件のような「海と山が近い大型古民家」は、インバウンド客が求める「日本の原風景」を体現しており、高単価な1棟貸しに適しています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：佐賀県伊万里市山代町立岩
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交通：松浦鉄道「浦ノ崎駅」徒歩10分以内、バス停「家の前」
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賃料：10万円（管理費 0円）
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初期費用：敷金 2ヶ月 / 礼金 2ヶ月
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※家賃保証会社、火災保険、仲介手数料が別途必要。土地面積が721㎡もある一等地の古民家としては、非常に戦略的な価格設定です。
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物件種別：木造平屋（または2階建）・古民家（築50年）
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面積：建物 195.00㎡ / 土地 721.00㎡
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特徴：駐車場5台以上、DIY・リフォーム相談可、飲食可、ペット可
2. 民泊・宿泊事業としての収益シミュレーション
195㎡という広さを活かし、最大15〜20名の合宿やグループ旅行をターゲットにした試算です。
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物件固定費（光熱費・庭の手入れ込）：約160,000円
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想定宿泊単価：30,000円 〜 60,000円（1棟貸し）
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想定稼働率：35％ 〜 45％（年間約127日〜164日稼働）
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想定月間売上：約400,000円 〜 800,000円
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想定月間利益：約150,000円 〜 400,000円（清掃・手数料控除後）
Point: 「建物195㎡」は、通常の戸建て2〜3軒分の広さです。5LDKの各部屋を寝室にすれば、3世代ファミリーだけでなく、企業のオフサイト合宿やサークル利用を独占できます。また、駐車場5台無料は、車数台で移動する国内グループ客にとって最強の訴求力になります。
3. 立地・運営上の強み
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圧倒的なロケーション価値：川と海に挟まれた立地は、釣り、カヤック、SUP（サップ）などのアクティビティ拠点として最適です。「朝起きたら目の前の海で釣り」という体験を売りにできます。
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飲食・店舗可の柔軟性：民泊だけでなく、1階の一部を「古民家カフェ」や「地産地消レストラン」として営業可能です。宿泊以外の収益源（料飲収入）を確保できるのは経営上非常に有利です。
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コスプレ・撮影需要：状態の良い古民家と広い庭は、アニメや歴史好きの「撮影ロケ地」としても需要があります。平日は撮影スタジオ、週末は民泊という二毛作運営も検討に値します。
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生活利便性とのバランス：自然豊かでありながら、駅・バス停・コンビニ・郵便局が徒歩圏内。さらに車で20分圏内にニトリやダイソー等の大型店があるため、運営維持（消耗品の補充等）が極めて容易です。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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「現状渡し」の修繕範囲：195㎡という巨大な建物のため、屋根や水回りの状態によってはDIY予算が数百万円単位で必要になる可能性があります。内見時に「即営業可能か」「どの程度の改装が必要か」の精査が必須です。
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浄化槽のスペック：大人数の宿泊や飲食営業を行う場合、既存の浄化槽がその負荷に耐えられるか、汲み取り頻度をどう設定すべきかを確認してください。
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事業内容による追加料金：備考に「内容により追加料金で応相談」とあります。民泊や店舗として活用する場合の最終的な月額賃料を事前に握っておく必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、「伊万里湾のオーシャンフロント・リトリート」として、ハイエンドな体験型宿泊施設にするのが正解です。 721㎡の広大な庭を活かし、テントサウナや屋外焚き火スペースを設置。195㎡の室内には、あえて囲炉裏（風）のダイニングやプロジェクター完備のシアタールームを作るなど、大人数が「館内だけで完結して楽しめる」仕掛けを作れば、1泊5万円以上の高単価でも予約が殺到するポテンシャルを持っています。