新大久保・大久保エリアは、韓国カルチャーの聖地として国内需要が絶えないだけでなく、新宿駅まで徒歩圏内という利便性から、訪日外国人の宿泊リクエストが集中する「予約の取れないエリア」です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13104/6989983112/00261437/x06989983112.html
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所在地：東京都新宿区百人町１丁目
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交通：JR山手線「新大久保駅」徒歩4分、総武線「大久保駅」徒歩7分、西武新宿線「西武新宿駅」徒歩7分
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賃料：20.2万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 3ヶ月（60.6万円） / 礼金 1ヶ月（20.2万円）
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※解約時2ヶ月分償却。保証料100%を含め、初期は約110万〜120万円。
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物件種別：RC造 3階建の1階部分
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専有面積：18.25㎡
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築年月：2018年11月（築7年5ヶ月）
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設備：オートロック、バス・トイレ別、シャワールーム、都市ガス
2. 民泊運用データ（超高需要エリア試算）
新宿・新大久保エリアの圧倒的な集客力をベースにした試算です。
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物件固定費（ネット代込）：207,500円
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想定宿泊単価：15,000円 〜 22,000円
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※最大2名。新宿徒歩圏内の築浅・1階物件としてのプレミアム価格設定。
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想定稼働率：85％ 〜 90％（年間約310日〜328日稼働）
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想定月間売上：約400,000円 〜 550,000円
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想定月間利益：約120,000円 〜 250,000円（清掃・光熱費・手数料控除後）
Point: 家賃20万円は18㎡としては高額ですが、「山手線駅徒歩4分」かつ「新築に近いクオリティ」であれば、稼働率90%前後の維持は現実的です。特に1階物件は、重いスーツケースを持つ訪日客に非常に好まれ、階段移動のストレスがないことが高評価（レビュー）に直結します。
3. 立地・運営上の強み
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圧倒的なブランドエリア：新大久保は「食」と「エンタメ」が揃っており、夜遅くまで賑わいます。ゲストはチェックイン後すぐに観光や食事に出かけられるため、滞在満足度が極めて高くなります。
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築浅RC造のクリーンな印象：2018年築でオートロック完備。女性ゲストや防犯意識の高い外国人ゲストが安心して予約できるスペックです。内装の劣化も少ないため、初期の修繕コストを抑えられます。
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1階という利便性：搬入・搬出が容易なため、清掃オペレーションの効率が良く、リネン交換などのランニングコストや手間を最小限に抑えられます。
4. 検討・調査すべき重要ポイント
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旅館業法の許可がとれるか：旅館業法による運営ができるのであれば、365日運営できるため問題なく利益を出すことができます。住宅宿泊事業法による運営であれば180日の制限があるため、制限外の日程をマンスリー運営により家賃をカバーできるか、事前に損益計算を行いましょう。
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騒音とプライバシー：1階かつ新大久保の繁華街に近いため、通行人の声や周辺店舗の騒音が室内にどの程度影響するか、内見時に確認が必要です。
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定期借家2年の再契約性：契約期間が2年の定期借家です。事業を安定させるために、再契約の確約や条件（再契約料の有無）を事前に管理会社と合議しておく必要があります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、「新宿をハブにするスマートな旅」をコンセプトに、ターゲットを「20代〜30代のカップル・友人ペア」に絞るべきです。 18㎡という限られたスペースですが、築浅で水回りが綺麗なため、高級感のある寝具と間接照明を導入するだけで、写真映えする「ブティック民泊」に仕上がります。新宿駅から徒歩でアクセスできる（約10〜15分）という事実は、深夜着・早朝発のゲストにとって、タクシー代を浮かせる大きなメリットとして訴求できます。