今回ご紹介するのは、延べ面積221㎡を誇る5階建てビルです。1フロアあたり約44㎡というサイズ感は、2名〜4名程度の宿泊ユニットとして非常に効率が良く、港区新橋という「東京の心臓部」に泊まる体験を提供できる稀有な案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13103/6989643413/00260779/x06989643413.html
-
所在地：東京都港区新橋５丁目
-
交通：都営三田線「御成門駅」徒歩7分、JR山手線「新橋駅」徒歩9分
-
合計賃料（共益費込）：1,999,003円（約200万円）
-
初期費用：保証金 2ヶ月 / 礼金 1ヶ月 / その他（水道光熱費預かり・看板料等）
-
物件種別：RC造 5階建
-
築年月：1977年5月（築48年11ヶ月）
-
使用部分面積：221.19㎡（全フロア合計）
-
間取り：各階独立フロア（5ユニット運用想定）
-
宿泊可能人数：最大15〜20名（4名×5フロア想定）
2. 民泊・旅館業運用データ（5組同時宿泊シミュレーション）
「5つの独立した宿泊ユニット」を同時稼働させる、事業規模での試算です。
-
物件固定費：約2,030,000円（賃料＋管理費＋看板料）
-
想定宿泊単価（1ユニット）：25,000円〜35,000円
-
1日あたりの最大売上：約150,000円（3万円×5組）
-
想定稼働率：80％（年間約292日稼働 / 新橋エリアの底堅い需要）
-
想定月間売上：約3,600,000円
-
想定月間利益：約1,000,000円〜1,200,000円（清掃費・運営代行費控除後）
Point: 各階1組ずつの運用にすることで、ファミリー層やグループ客だけでなく、「同じビル内に分かれて泊まりたい」法人研修や大型グループの需要を独占できます。港区で1ユニットあたり1.2万円〜の客単価を維持できれば、月商350万超えも十分に現実的なラインです。
3. 法令・運営条件
-
許可形態：旅館業（簡易宿所）を強く推奨
-
運営メリット：賃料規模が大きいため、新法民泊（180日規制）では収支が合いません。旅館業許可を取得し、365日フル稼働させることが必須条件です。RC造のため、防火区画や避難経路の整備により許可取得の可能性は高いですが、築年数に伴う適合調査が必要です。
-
立地特性：新橋はビジネスの拠点であると同時に、銀座・築地へのアクセスも抜群。夜の飲食需要も極めて高く、ゲストにとって「東京を満喫できる最高の拠点」となります。
-
独自条件：定期借家契約10年。この規模の投資において、10年間の運営期間が保証されているのは非常に大きなメリットであり、長期的な減価償却と利益確定の計画が立てやすいです。
4. 契約前に確認するべきポイント
-
コンバージョン（用途変更）費用：現在は店舗・事務所仕様のため、各階へのシャワーユニット設置、キッチン・水回りの新設工事が必要です。1,500万円〜2,500万円程度の初期投資を見込む必要があります。
-
消防・建築確認：旅館業転用にあたり、階段の幅や排煙設備、自動火災報知設備の全館連動などが求められます。専門の建築士による事前調査が必須です。
-
エレベーターの有無：5階建てのため、エレベーターの有無とコンディションを確認してください。階段のみの場合、高層階の単価調整や、荷物運びサポートの検討が必要になります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、「新橋のビル1棟を10年間独占できる」という事業の安定性です。1階を「無人チェックインカウンター兼、宿泊者専用の荷物預かり・カフェスペース」とし、2〜5階を客室にするといった、ビル一棟ならではの一貫したブランディングが可能です。 また、看板料を支払って壁面看板を利用できるため、新橋の街行く人々やタクシー利用客への広告効果も絶大です。単なる「泊まる場所」ではなく、1階に飲食店（重飲食相談可）を入れ、上階を宿泊施設にする「泊まれるレストラン」的な複合運用も、この立地なら非常に強力な戦略になります。