今回ご紹介するのは、専有面積約36坪を誇る4LDK+Sの大型物件です。1990年築の新耐震基準、四方角部屋による圧倒的な採光と開放感、そして「事務所・2世帯・民泊可能」という柔軟な契約条件が揃った、非常に「計算が立ちやすい」案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13121/6989907403/00263841/x06989907403.html
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所在地：東京都足立区関原３丁目
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交通：東武伊勢崎線（スカイツリーライン）「西新井駅」徒歩7分、「梅島駅」徒歩13分
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賃料：30.8万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 なし / 保証会社 40%〜
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物件種別：鉄骨造 3階建（3階部分・最上階）
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築年月：1990年6月（築35年10ヶ月）
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専有面積：120.0㎡（約36.3坪）
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間取り：4LDK+S（LDK 17.5畳＋LDK 6畳 / キッチン2箇所 / トイレ2箇所）
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宿泊可能人数：最大12〜15名（各部屋の独立性を活かした団体収容が可能）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
西新井エリアの「スカイツリー・浅草への直通アクセス」と「圧倒的な多人数収容」を反映した試算です。
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物件固定費：308,000円
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想定宿泊単価：35,000円（1フロア貸し・団体利用平均）
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想定稼働率：50％（年間約180日稼働）
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想定月間売上：約522,500円
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想定月間利益：約100,000円〜150,000円
Point: 足立区は住宅専用地域での平日制限がありますが、本物件は「近隣商業地域」に位置しているため、用途地域による営業日数制限を受けにくい大きなメリットがあります。さらに、120㎡でキッチン・リビングが2セットあるため、2組のグループに分かれての滞在も可能。1人あたり1泊3,000円〜と設定すれば、グループ客の争奪戦になる高コスパ物件化が可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：足立区の条例を確認しつつ、商業系の用途地域であれば365日稼働の「旅館業」取得も検討可能な広さと設備（トイレ2・洗面台複数）を備えています。
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周辺環境：西新井大師への参道に近い下町情緒と、駅前の「アリオ西新井」などの大型商業施設が共存。スカイツリーラインで浅草・上野・銀座・渋谷まで直通という交通網は、訪日客に非常に好まれます。
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独自条件：ペット相談可、事務所可。多角的な運用が認められており、オーナー側の民泊に対する理解が非常に深い案件です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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電気容量（アンペア）の確認：備考に「電気50A」とありますが、120㎡で大人数が同時にエアコン4台やドライヤーを使用するには不足する可能性があります。100A程度への増設可否を電力会社・オーナーに確認すべきです。
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消防設備の適合：広さが100㎡を超えるため、自動火災報知器の設置状況や、避難経路の確認が必要です。元々事務所利用も想定されたビルであれば、適合コストを抑えられる可能性があります。
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旅館業法取得の条件：駆け付け条件など、足立区で旅館業法を取得するための条件を確認しましょう。旅館業法が取得できれば365日運営できるため、さらに売上を増やすことも可能です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の最大の特徴は、「LDKが2つある」という変則的な4LDK+Sの間取りです。これは民泊運営において、「男性グループと女性グループ」や「親世代と子世代」が、寝食を共にしつつもプライベート空間を分けられるため、他の戸建て物件にはない強い訴求力になります。 また、納戸（4帖）をリネン庫や荷物預かり専用スペースとして活用できる点も、運営効率を飛躍的に高めます。西新井は近年「リトル東南アジア」的な活気もあり、多人数で安く、かつ快適に泊まりたい訪日グループ層の「受け皿」として、地域No.1の稼働率を狙えるスペックです。