今回ご紹介するのは、RC造4階建てビルの1階フロアです。「旅館業、民泊可（その他の業種不可）」と条件が絞り込まれており、オーナー側が宿泊事業に対して非常に前向きである点が最大の特徴です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13119/1131295215/00277347/x01131295215.html
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所在地：東京都板橋区大山町
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交通：東武東上線「大山駅」徒歩2分、都営三田線「板橋区役所前駅」徒歩13分
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賃料：66万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 3ヶ月 / 礼金 1ヶ月 / 事務手数料 3.3万円 / 仲介手数料 1.1ヶ月
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物件種別：RC造 1階部分
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築年月：2026年1月（新築）
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使用部分面積：73.18㎡（約22.13坪）
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宿泊可能人数：最大8〜10名（1階の2部屋を利用可能な構成）
2. 民泊・旅館業運用データ（投資シミュレーション）
「池袋から3駅」という好立地と、1階路面の利便性を活かした試算です。
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物件固定費：660,000円
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想定宿泊単価：45,000円（新築プレミアム・1階貸切平均）
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想定稼働率：50％（年間約180日稼働 / インバウンド需要が高いエリア）
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想定月間売上：約6750,000円
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想定月間利益：▲50,000円
Point: 賃料66万円が高額なため、50%の稼働率でも赤字になる可能性が高いです。池袋駅に近いとはいえ、板橋区という立地を考えると稼働率をもっと上げるアイデアが必要な物件と言えます。
3. 法令・運営条件
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許可形態：旅館業（簡易宿所）または住宅宿泊事業法
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運営メリット：1階であるため、荷物の多い訪日客やベビーカーを利用するファミリー層に非常に好まれます。また、RC造の新築のため耐火基準をクリアしやすく、旅館業許可のハードルが築古物件に比べて格段に低いです。
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周辺環境：日本有数のアーケード商店街が目と鼻の先。飲食店やドラッグストアが充実しており、ゲストの満足度は間違いなく高くなります。
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独自条件：店舗・事務所扱いですが、設備としてオートロック、宅配BOX、バストイレ別、室内洗濯機置場が完備されており、宿泊施設としてのベースは整っています。
4. 契約前に確認するべきポイント
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1階2部屋の構成：備考に「1階2部屋利用可能」とあります。これを1ユニットとして貸し出すか、個別に許可を取って2ユニットとして回すかで収益構造が変わります。間取り図が記載されてないので、実際に現地に行って確認しましょう。
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内装工事の自由度：新築スケルトンに近い状態なのか、ある程度仕上がっているのかにより、宿泊施設化するための投資額（ベッド配置、家具、装飾）が変わります。管理会社（ビルドプロ）への工事依頼で割引がある点は要チェックです。
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飲食店不可のルール：建物全体で飲食店が不可となっているため、ゲストへの食事提供（朝食など）を検討する場合は、近隣店舗との提携が前提となります。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝負どころは、「池袋のオーバーフロー需要をいかに高級感をもって取り込むか」です。池袋駅周辺のホテルが高騰する中、わずか5分（3駅）の「大山」で、新築かつ1階の広いデザイナーズルームに泊まれる体験は、特にアジア圏のファミリー層に刺さります。 1階という特性を活かし、窓面にデジタルサイネージや看板を設置して、商店街を通る人への視認性を高めれば、当日予約やリピーター獲得にも繋がります。初期費用（敷金3ヶ月）を含めると投資額は大きくなりますが、板橋区で旅館業を正攻法で攻略したいプロ向けの優良案件です。
稼働率が低いと赤字に陥る可能性も高いため、いかに高額の宿泊料で稼働率を上げられるかがポイントとなってきます。