今回ご紹介するのは、城南ビルの3階部分です。使用面積約25㎡というコンパクトなサイズ感は、一人旅やカップルをターゲットにした「高回転型」の宿泊運用に適しており、初心者や副業での参入にも向いている案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13115/6989909024/00268457/x06989909024.html
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所在地：東京都杉並区永福３丁目
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交通：京王井の頭線「西永福駅」徒歩1分、「永福町駅」徒歩11分
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賃料：11万円（管理費なし）
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初期費用：礼金 3ヶ月 / 敷金 2ヶ月 / 償却 1ヶ月
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物件種別：RC造 4階建（3階部分）
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築年月：1981年8月（築44年8ヶ月）
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使用部分面積：25.6㎡
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間取り：1DK（洋室5畳 / DK 7畳）
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宿泊可能人数：最大2〜3名（カップル・単身観光客を想定）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
「井の頭線沿線」のブランド力と、駅徒歩1分の利便性を活かした試算です。
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物件固定費：110,000円
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想定宿泊単価：14,000円（1室平均 / エリア相場と駅近プレミアム）
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想定稼働率：70％（年間約255日稼働、旅館業法が取得できた場合）
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想定月間売上：約294,000円
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想定月間利益：約120,000円〜150,000円
Point: 25㎡と小規模なため、清掃費を低く抑えることができ、ゲスト側の支払い総額を下げて稼働率を最大化させる戦略が取れます。渋谷まで約15分、吉祥寺まで約10分という「井の頭線の中間地点」にある強みを打ち出せば、特定の観光地に縛られない長期滞在客の獲得も狙えます。
住宅宿泊事業法による運営の場合は、180日の稼働＋マンスリー運営となります。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）か旅館業法
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運営制限：杉並区の条例により、住居専用地域では平日の運営制限がある場合があります。本物件の正確な用途地域（商業・近隣商業等）を確認し、365日営業を狙う場合は、簡易宿所としての可能性を模索する必要があります。
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周辺環境：駅徒歩1分のため、駅前の商店街や飲食店がそのままゲストの利便性につながります。夜間の帰宅も安心なため、女性の一人旅需要もターゲットに入ります。
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独自条件：定期借家契約3年（再契約料あり）。再契約を前提とした中長期的な運用が可能です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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初期費用の重さ：礼金3・敷金2と、小規模物件にしては初期費用が高めの設定です。仲介手数料や家具代を含めると、回収までに約10ヶ月〜1年前後を見込む必要があります。
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水回りの現況：築44年超のため、バス・トイレ別のコンディションを確認してください。特に浴室やキッチンの清潔感はレビューに直結するため、小規模なDIYやリフレッシュが必要になる可能性があります。
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「事務所・店舗」扱い：物件種別が店舗・事務所のため、居住用とは異なる光熱費契約や、消防設備の設置基準（自動火災報知設備等）について、事前に確認が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の勝機は、「ミニマル×駅チカ」という明確なコンセプトにあります。あえて多人数収容を狙わず、センスの良いインテリアで「東京のローカルな駅に住むように泊まる」体験を提供することで、渋谷や新宿の喧騒を避ける層を惹きつけることができます。 また、定期借家3年という期間は、民泊ビジネスにおいて非常に安定した期間です。年間180日の制限がある住宅宿泊事業法による運営でも、その他の日程をマンスリーで貸し出すことができるので、十分に利益を出すことが見込めます。
同じ建物で別部屋の募集もあるため、複数の部屋を借りて運営することも可能です。