今回ご紹介するのは、京都駅から特急で約1時間、自然豊かな綾部市の中心部に近い並松町の物件です。広大な専有面積と、地方ならではの固定費の安さを活かした「一棟貸し・農泊スタイル」の可能性を探ります。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：京都府綾部市並松町
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交通：JR山陰本線「綾部駅」徒歩24分
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賃料（民泊時）：105,000円（管理費等込）
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初期費用：礼金 1ヶ月 / 敷金 なし
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物件種別：木造 2階建（一戸建て）
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築年月：1971年10月（築55年）
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専有面積：111.11㎡
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間取り：5DK（和室・洋室を組み合わせた多個室構成）
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宿泊可能人数：最大8〜10名（広さを活かした大型グループ・2家族対応）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
「地方・里山体験」と「広さ」を売りにした、目的地型宿泊の試算です。
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物件固定費：105,000円
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想定宿泊単価：20,000円（1棟貸し・団体利用平均）
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想定稼働率：40％（年間約146日稼働 / 週末・連休・合宿需要）
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想定月間売上：約240,000円
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想定月間利益：約80,000円〜100,000円
Point: 綾部市は「水源の里」として知られ、都市部からの避暑や静養、合宿需要があります。111㎡という広さは、1人あたり2,000円〜3,000円という圧倒的な低価格で団体を受け入れられるため、少年団の遠征や、大学のサークル、多人数での里山観光において「唯一無二の選択肢」になり得ます。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：180日規制がありますが、綾部市のような地域では、非稼働日を「ペット連れ可の長期滞在（マンスリー）」や「コワーキングスペース」として活用することで、地域コミュニティの核となる運営が可能です。
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周辺環境：由良川に近く、静かな住宅地です。駅からは少し離れますが、駐車場が近隣に月3,000円で確保できるため、車移動が前提の国内旅行客やレンタカー利用の訪日客には問題になりません。
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独自価値：敷金なし・ペット相談可能。ペットと一緒に里山歩きを楽しめる宿は、都市部では提供できない強力な差別化ポイントです。
4. 契約前に確認するべきポイント
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築55年の維持管理：111㎡と広いため、冬場の断熱（寒さ対策）が重要です。石油ストーブや薪ストーブの設置可否、あるいはエアコンの設置状況を確認してください。
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水回りのコンディション：バストイレ別、温水洗浄便座などの設備は揃っていますが、築年数相応の「古さ」がゲストにどう映るかを実地で確認し、DIY等でのバリューアップを検討すべきです。
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民泊時の契約詳細：ジモティー掲載の備考に「民泊利用の場合は賃料が異なります」とあり、105,000円の設定となっています。これ以外に宿泊実績に応じたスライド（歩合）がないか等、特約事項の確認が必要です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、単なる宿泊ビジネスを超えて「地方再生の拠点」としてのポテンシャルを持っています。111㎡あれば、一部をオーナーの居住スペース（または管理人室）としつつ、残りをゲストに開放する「住み開き」的な運用も可能です。 特に「綾部」は、オーガニック志向や工芸に興味のある層から注目されています。和室を活かした古民家風のインテリアを整え、近隣の農家さんと提携した「収穫体験付き宿泊プラン」などを提供すれば、稼働率に頼らずとも「リピーターに愛される宿」として、月10万円の家賃を余裕で上回る価値を生み出せるでしょう。