今回ご紹介するのは、「ルネサンス六本木プレミアムコートVivant」の3階住戸です。32.9㎡という面積は、単身者やカップルの短期観光・ビジネス利用に最適化されており、西麻布という立地ブランドを最大限に活かした「高単価・高稼働」の運用が期待できます。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13103/6984657713/00265991/x06984657713.html
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所在地：東京都港区西麻布３丁目
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交通：東京メトロ日比谷線「六本木駅」徒歩4分、都営大江戸線「六本木駅」徒歩8分
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賃料：24.1万円（管理費 1.8万円）
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初期費用（民泊時）：敷金 2ヶ月 / 礼金 3ヶ月（※備考欄の条件を適用）
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物件種別：RC造 4階建（3階部分）
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築年月：2024年1月（築2年3ヶ月）
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専有面積：32.9㎡
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間取り：1LDK（ウォークインクローゼット、カウンターキッチン完備）
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宿泊可能人数：最大2〜3名（カップル、ビジネスエグゼクティブ向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
六本木・西麻布エリアの圧倒的な宿泊需要と、新築プレミアムを反映した試算です。
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物件固定費：約280,000円（管理費、光熱費、ネット、保証料月額等込）
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想定宿泊単価：28,000円（1室平均 / 近隣の高級ホテルブティック層をターゲット）
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想定稼働率：80％（年間約292日稼働）
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想定月間売上：約672,000円
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想定月間利益：約250,000円〜300,000円
Point: 同じマンションの2LDKタイプに比べて賃料が約15万円安く、運営固定費を大幅に抑えられるのが最大のメリットです。32㎡超の1LDKは、ホテルと比較しても「リビングと寝室が分かれている」点が長期滞在ゲストに強く支持されます。単価を3万円近くに設定しても、この立地と築年数なら十分に競争力を維持できます。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：港区の条例（上乗せ条例）により、住居専用地域では平日の運営制限がある場合がありますが、西麻布3丁目の商業・近隣商業地域であればそのリスクを回避しやすくなります。
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設備スペック：2024年築のため、浴室乾燥機、追焚機能、宅配ボックス、最新のセキュリティ等、インバウンドゲストが求める全ての住設が揃っています。
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独自価値：大型犬・猫飼育可。ペット同伴の富裕層トラベラーにとって、港区の築浅マンションに泊まれる選択肢は他にほぼ存在しません。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊時の初期費用スライド：備考欄に「民泊可（敷金2・礼金3）」とあります。通常時（敷1・礼1）よりも初期費用が積み増しされるため、約150万円程度のキャッシュアウトを前提とした回収計画（目安：半年〜8ヶ月）が必要です。
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定期借家契約 2年（再契約可）：再契約時の条件変更リスクを考慮しつつ、物件のブランド価値が維持されている2年間のうちに最大利益を出す戦略が求められます。
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リネン・清掃動線：32.9㎡とコンパクトなため、予備リネンの保管場所（ウォークインクローゼットの活用等）を効率化することで、清掃コストを抑えることが可能です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は、西麻布という「東京の夜の社交場」のど真ん中に位置しながら、喧騒から一歩入った落ち着きを兼ね備えています。同じマンションの2LDKタイプよりも「投資効率（ROI）」の面で優れており、特に「出張と観光を兼ねた外資系ビジネスマン」や「感度の高いカップル」をターゲットにした、洗練されたインテリアデザインを施すことで、周辺ホテル（1泊5万円〜）からの流入を容易に狙えます。 また、大型犬可という特性を活かし、ペット用アメニティを充実させた「ラグジュアリー・ドッグ・ステイ」として打ち出せば、閑散期でも高い稼働率を維持できる独自のポジションを確立できるでしょう。