今回ご紹介するのは、江東区北砂4丁目の4階建てビル内2階フロアです。駅から距離はあるものの、その分「圧倒的な広さ」を低コストで確保でき、グループ旅行や長期滞在をターゲットにした「拠点型民泊」としてのポテンシャルを秘めています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13108/6989895752/00100496/x06989895752.html
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所在地：東京都江東区北砂４丁目
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交通：都営新宿線「大島駅」徒歩18分、東京メトロ東西線「南砂町駅」徒歩20分
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賃料：24.2万円（管理費なし）
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初期費用：敷金なし / 礼金なし / 保証金 1ヶ月（解約時100%償却） / 仲介手数料 1ヶ月
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物件種別：鉄骨造 4階建（2階部分）
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築年月：1973年3月（築53年1ヶ月）
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使用部分面積：196.3㎡（約59.38坪）
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宿泊可能人数：最大15〜20名以上（用途変更および消防設備次第で、超大型グループに対応可能）
2. 民泊・スペース運用データ（投資シミュレーション）
「砂町銀座商店街」という観光資源と、大型グループ需要を想定した試算です。
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物件固定費：242,000円
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想定宿泊単価：45,000円（1フロア貸し・団体利用平均）
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想定稼働率：60％（年間約219日稼働）
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想定月間売上：約810,000円
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想定月間利益：約350,000円
Point: 200㎡近い面積があるため、例えば「100㎡を民泊、残り96㎡をコワーキングスペースやレンタルスタジオ」といった二毛作運用も可能です。宿泊単価を1名あたり4,000円〜5,000円に抑えても、20名収容なら1泊8万〜10万円を狙えるスケールメリットがあります。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）または用途変更を伴う旅館業
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運営制限：住宅宿泊事業法で運営する場合は180日制限を考慮し、非稼働日は「レンタルスペース」や「マンスリーマンション」としての活用が推奨されます。
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周辺環境：東京を代表する商店街「砂町銀座」が至近。自炊を楽しむ長期滞在のインバウンド客にとって、地元の食材が安く手に入る環境は大きな魅力です。
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独自条件：少し古めの物件なので、可能であれば内装を作り込んで新しくする方が顧客満足度を上げることができます。そのままでの運営は少し厳しいかもしれません。
4. 契約前に確認するべきポイント
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用途変更と消防設備の適合：196㎡を「簡易宿所（旅館業）」として届け出る場合、200㎡を超えると建築確認が必要になるため、あえて196㎡で抑えているのは戦略的です。ただし、自動火災報知器や誘導灯など、オフィス仕様から宿泊仕様への変更コストは100万円単位で発生する可能性があります。
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水回りの現況：元事務所の場合、シャワーやキッチンの設備が不足していることが一般的です。配管工事を含め、水回りの増設が可能か確認が必要です。
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契約期間と償却：契約期間は3年。保証金1ヶ月分が解約時に全額償却（戻らない）されるため、3年スパンでの初期投資回収計画を立てる必要があります。
- 江東区の規制：江東区は旅館業法・住宅宿泊事業法共に厳しい条件を設定しています。事前に必ず許可が取れるか、確認を行いましょう。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の最大の魅力は、「東京23区内で、24万円という低家賃で200㎡を自由にプロデュースできる」という希少性です。駅から遠い弱点は「砂町銀座商店街の体験」や「大人数での合宿のような一体感」というコンセプトで十分に補完できます。 例えば、広いフロアを活かして「eスポーツ合宿所」や「ダンス合宿可能な民泊」など、特定のコミュニティをターゲットにすれば、駅から遠くても指名買いが入ります。築53年という古さはありますが、鉄骨造の無骨な内装を活かしたインダストリアルなデザインに仕上げることで、リノベーション費用を抑えつつ高いデザイン性を生み出すことが可能です。