今回ご紹介するのは、六本木ヒルズを至近に臨む「ルネサンス六本木プレミアムコートVivant」です。港区内でも屈指のステータスを誇る西麻布アドレスでありながら、明確に「民泊可」の条件が提示されている、投資・居住両面で非常に価値の高い案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：https://house.goo.ne.jp/rent/ap/detail/0/13103/6985385969/00265991/x06985385969.html
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所在地：東京都港区西麻布３丁目
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交通：東京メトロ日比谷線「六本木駅」徒歩4分、都営大江戸線「六本木駅」徒歩8分、千代田線「乃木坂駅」徒歩10分
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賃料：39.1万円（管理費 1.8万円）
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民泊運用時賃料：約430,100円（※備考欄「家賃+10%」を適用した場合の試算）
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初期費用（民泊時）：敷金3ヶ月 / 礼金2ヶ月 / 初回保証料100% / 鍵交換代 3.85万円
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物件種別：RC造 4階建（2階部分）
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築年月：2024年1月（築2年3ヶ月）
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専有面積：46.12㎡
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間取り：2LDK（ウォークインクローゼット、最新設備完備）
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宿泊可能人数：最大4名（高級志向のカップル・少人数グループ向け）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
西麻布のプレミアム立地と、築浅高級マンションのブランド力を活かした試算です。
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物件固定費：約450,000円（管理費、保証料月額分、光熱費、ネット込）
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想定宿泊単価：45,000円（1室平均 / 周辺ホテル相場に連動）
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想定稼働率：75％（年間約273日稼働 / 港区のビジネス・観光ハイブリッド需要）
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想定月間売上：約1,012,500円
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想定月間利益：約400,000円〜450,000円（※180日規制考慮前のポテンシャル）
Point: 港区は民泊の平日営業制限（住居専用地域など）があるため、新法民泊の場合は180日規制＋上乗せ条例の確認が必須です。しかし、この立地と築年数であれば、非稼働日を「エグゼクティブ向けマンスリー」や「高級SOHO」として貸し出すことで、月額40万円超の固定費を軽々と上回る高収益モデルが構築可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（民泊新法）
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運営制限：港区の条例を確認し、平日制限がある地域かどうかの精査が必要です。商業地域等であれば365日営業を狙う旅館業へのアプローチも検討価値があります。
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周辺環境：六本木ヒルズ、グランドハイアット東京が徒歩圏内。高級飲食店やバーが密集し、夜の観光需要も抜群です。
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独自条件：大型犬飼育可。これは民泊においても「ペット同伴可の高級宿」として圧倒的な差別化要因になります。
4. 契約前に確認するべきポイント
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民泊時のコスト増：備考にある通り、民泊利用時は敷金3・礼金2に加え、賃料が10%アップします。初期費用だけで約250万円以上が見込まれるため、高い宿泊単価を維持できるコンセプト設計が不可欠です。
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定期借家契約（2年再契約型）：再契約を前提とした運用になりますが、オーナー側の方針変更リスクを考慮し、短期での原資回収を意識する必要があります。
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管理規約の遵守：マンション全体が民泊専用ではないため、巡回管理員や他住人とのトラブル防止に向けた、厳格なゲスト管理体制（スマートロック、騒音センサー等）の導入が必須です。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件の真の価値は「西麻布3丁目の築浅2LDKを民泊で使える」という事実に尽きます。周辺には外資系企業の駐在員や、夜の六本木を楽しむ富裕層ゲストが溢れています。 特に「ペット（大型犬）可」という条件を宿泊に適用すれば、都内でも数少ない「愛犬と泊まれるラグジュアリー・スイート」として、Airbnb等のプラットフォームで指名検索される存在になります。内装に上質なデザイナーズ家具を配置し、ハイエンドなアメニティを揃えることで、1泊5〜6万円の価格帯でも十分に戦える、港区の旗艦物件となるでしょう。