今回ご紹介するのは、西武池袋線と都営大江戸線の3駅が利用可能な好立地に位置する「The Ekoda House」です。築58年の古民家を現代的にアップデートした一戸建てで、「家具家電付き」「DIY可」「家主居住型民泊可」という、都心の賃貸物件としては極めて珍しい柔軟な条件が揃っています。
1. 物件概要（スペックデータ）
- https://suumo.jp/chintai/bc_100495226675/
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物件名：The Ekoda House
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所在地：東京都練馬区旭丘１丁目
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交通：都営大江戸線「新江古田駅」徒歩7分、西武池袋線「江古田駅」徒歩9分
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賃料：14.5万円（管理費なし）
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初期費用：敷金 1ヶ月 / 礼金 1ヶ月（ペット飼育時敷金2ヶ月）
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物件種別：木造2階建 一戸建て
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築年月：1968年8月（築58年）
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間取り：2LDK（45.38㎡）
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宿泊可能人数：最大4〜5名（全居室洋室・フローリングを活かした構成）
2. 民泊・スペース運用データ（投資シミュレーション）
「家主居住型民泊（ホームステイ型）」および「レンタルスペース」としてのハイブリッド運用を想定した試算です。
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物件固定費：145,000円
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想定宿泊単価：10,000円（1泊/ルームチャージ）
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想定稼働率：40％（年間約146日稼働 ※180日規制考慮）
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想定月間売上：約140,000円（宿泊のみ）
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想定月間利益：+α（レンタルスペース等の収益）
Point: 本物件は「家主居住型民泊（180日）」が条件となります。自身が居住しながら空き部屋を貸し出す、あるいは民泊非稼働日に「レンタルスペース/撮影スタジオ」として時間貸しを行うことで、実質的な家賃負担をゼロ、あるいは収益化することが十分に可能です。
3. 法令・運営条件
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許可形態：住宅宿泊事業法（家主居住型民泊）
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運営制限：営業上限180日。家主が同居するスタイルが前提となるため、ゲストとの交流を重視する「体験型ステイ」としてのブランディングが適しています。
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周辺環境：江古田駅周辺は「日大芸術学部」や「武蔵野音楽大学」がある学生街で、活気ある商店街と閑静な住宅街が共存する、非常に魅力的なエリアです。
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独自条件：DIY可。築年数を活かし、自分好みのカフェ風インテリアや撮影スタジオ仕様に作り込むことが公認されています。
4. 契約前に確認するべきポイント
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定期借家契約（1年）の性質：契約期間が1年と短いため、再契約の可否や条件（再契約料1ヶ月等）を考慮した長期スパンでの収支計画が必要です。
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民泊利用時の家賃応相談：備考に「民泊可（家賃応相談）」とあるため、事業用途の場合の賃料スライドの有無を事前に確認してください。
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家具家電のラインナップ：既に設置されている家具家電の内容を確認し、不足分のみを補充することでセットアップ費用を最小限に抑えられます。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
この物件の真価は、「住居とビジネスの完全な融合」にあります。2LDKという間取りを活かし、1部屋を自身の居住用、もう1部屋を民泊・撮影用として運用することで、都心の好立地戸建てに低コスト（あるいは収益を得ながら）住むことが可能です。特に「新江古田〜江古田」エリアは、池袋・新宿へのアクセスが抜群で、サブカルチャーやアートに関心の高い層の需要が固まっています。DIYで内装を「作品」として仕上げれば、Instagram等のSNS経由でレンタルスペースとしての指名買いも狙える、クリエイティブな投資案件です。
住みながら民泊の運営はできないという方は、家主不在型での運営も可能か、契約時に確認してみてもいいかもしれません。