六本木一丁目駅から徒歩3分、六本木駅からも徒歩8分という、港区のド真ん中に位置する「旅館業特化型」のプレミアム物件です。 「内装造作済み」「自火報・竪穴区画対応済み」「旅館業実績あり」という、運営開始までのハードルが極限まで下げられた「即戦力」の出物です。
1. 物件スペックの「港区・超一等地」価値
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物件URL：SUUMO掲載ページ（六本木旅館）
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立地：港区六本木4丁目。アークヒルズや東京ミッドタウンが至近。ビジネスエリート、大使館関係者、そしてナイトライフを楽しむ富裕層インバウンドがターゲットとなる、日本で最も単価が取れるエリアの一つです。
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建物：1971年築（築56年）。82.5㎡のゆったりした1LDK。
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最大の武器：
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設備工事済み：旅館業取得に不可欠な「自動火災報知設備」や「竪穴区画（防火対策）」が対応済み。これだけで数百万円のコストと数ヶ月の時間をショートカットできます。
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内装美麗：2023年末〜2024年春にスケルトンから住居用に造り込まれており、内装投資が最小限で済みます。
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コスト構造：賃料75万円（税別）。保証金450万円（償却225万円）。礼金75万円。
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契約形態：定期借家3年。3年間でこの高単価マーケットをいかに刈り取るかの勝負になります。
2. 【実戦】六本木・ハイエンド旅館運用データ（365日フル稼働）
※82.5㎡を活かし、最大4〜6名収容。1泊あたり「ホテルスイート」並みの体験を提供するモデル。
A. 固定費（月額）
B. 運用シナリオ（稼働率75%・単価7.0万円）
※六本木のホテル相場（1室5〜10万円）を基準にした強気の設定。
・平均宿泊単価 | 70,000円 | 週末・イベント時は12万円超を想定。
・月間稼働日数 | 22.5日 | 旅館業365日営業をフル活用。
・ 月間総売上 | 1,575,000円 | 7.0万 × 22.5日
・ 清掃費・手数料等 | ▲350,000円 | OTA手数料(15%) ＋ 高級リネン・清掃。
・固定費（A） | ▲870,000円
・ 月間純利益 | 355,000円 | 年間約426万円。3年で約1,280万円の純利益。
3. 徹底的なリスク評価（ここがポイント）
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初期費用の高さと償却: 保証金＋礼金＋仲手等で約600万円。さらに保証金の50%（225万円）が償却されるため、「消えるコスト」が非常に重いです。家具家電（ハイエンド仕様）に250万円かけると、初期総額約850万円。月利35万円でも、回収に約24ヶ月（2年）を要します。
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定期借家3年の短さ: 3年で契約終了となった場合、回収後の「利益確定期間」が実質1年しかありません。再契約（更新）の可能性を事前に強く確認しておく必要があります。
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運営の「質」への要求: 単価7万円を取るためには、セルフチェックインであっても「ホスピタリティ」が重要です。アメニティや内装デザインが並のレベルでは、レビューが伸びず単価が崩壊するリスクがあります。
4. 専門家・運営者の視点（「六本木の夜」を売る戦略）
「ただ泊まる場所」ではなく「六本木の拠点」として売ります。
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「Executive Roppongi Residence」コンセプト: 82.5㎡という広さを活かし、大型のソファ、ワインセラー、高品質な音響設備を導入。「六本木で遊び、自分の部屋のように寛ぐ」富裕層のライフスタイルを提案。
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旅館業×新法の二毛作立ち上げ: 備考にある通り、旅館業の再申請（数ヶ月かかる）の間、「民泊新法（180日）」で即稼働させ、その間に旅館業の認可を待つ。これにより「家賃だけ払って売上がない期間」をゼロにします。
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コンシェルジュ的サービスの付帯: 周辺の高級レストランの予約代行や、高級車チャーターの手配など、付加サービスを充実させることで、レビュー評価を「5.0」に固定し、圧倒的なリピート率を目指します。