小田急江ノ島線「片瀬江ノ島駅」からわずか徒歩2分。境川沿いに位置し、湘南の開放感を一身に受けるプレミアムな立地です。 「民泊相談可」「飲食店可」、さらに「広さ92㎡超」という、江ノ島エリアでも滅多に出ない大型・多目的物件です。
「スケルトン（内装なし）」からの立ち上げとなるため、初期投資額と回収プランの精度が成否を分けます。
1. 物件スペックの「湘南・江ノ島」価値
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物件URL：goo住宅・不動産（片瀬海岸2丁目 テナント）
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立地：藤沢市片瀬海岸2丁目。駅至近でありながら川沿いの静穏さもあり、新江ノ島水族館や片瀬東浜海水浴場も目と鼻の先。年間を通じて観光客が途切れない、国内屈指の集客エリアです。
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建物：1993年築。木造2階建ての2階部分。92.33㎡（約28坪）という広さは、大人数グループ向けのラグジュアリー民泊に最適です。
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コスト構造：賃料62.7万円（坪単価2.25万円）。礼金1・保証金2。初期の固定費は重めですが、江ノ島駅前の路面店相場を考えれば、2階のこの広さでこの単価は戦える設定です。
2. 【実戦】スケルトンからの「一棟貸し風・高級宿」データ（旅館業取得）
※スケルトンからの投資を正当化するため、単価を最大化できる「旅館業法（365日営業）」での高級多人数宿泊モデル。
A. 初期投資予測（スケルトンからの構築）
B. 運用シナリオ（稼働率70%・単価6.0万円）
※最大8〜10名収容。江ノ島の「夜」を楽しめる宿としてのブランディング。
・ 平均宿泊単価 | 60,000円 | 週末や夏期は10万円超を設定。
・ 月間稼働日数 | 21日 | 年間平均。旅館業取得により制限なし。
・ 月間総売上 | 1,260,000円 | 6.0万 × 21日
・管理・清掃・諸経費 | ▲350,000円 | OTA手数料、リネン、清掃外注、保守。
・ 家賃（固定費） | ▲627,000円
・ 月間純利益 | 283,000円 | 年間約340万円。投資回収は約6年。
3. 徹底的なリスク評価（ここがポイント）
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スケルトン投資の重み: 内装工事費に1,500万円以上かける場合、普通借家3年（更新可）という契約期間の安定性が重要です。解約予告が6か月前である点も含め、長期安定稼働が前提となります。
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江ノ島の「夜」の需要: 江ノ島は昼間の観光客は多いですが、宿泊施設はまだ不足気味です。しかし、夜の飲食店が閉まるのが早いため、「宿の中で楽しむ（広いキッチンでのパーティや川を望むバルコニー）」という付加価値が必要です。
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木造2階の騒音対策: 1階が他テナント（飲食店等）であるため、夜間の足音や騒音によるクレーム対策（床の防音工事）をスケルトン状態の時に徹底する必要があります。
4. 専門家・運営者の視点（「2000万投資」を勝ちに導く戦略）
ただの部屋ではなく、湘南の「体験」を作ります。
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「Riverfront Luxury Suite」ブランディング: 境川を望む大きな窓やテラスを最大限に活かし、内装は西海岸風のデザイナーズ仕様に。宿泊単価を上げるために「サウナ」や「巨大スクリーン」などの体験型設備を導入。
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飲食店併設・ケータリング提携: 飲食店可の物件であることを活かし、一部をバースペースにするか、周辺の人気飲食店と提携して「江ノ島の幸を宿で食べる」プレミアムプランを提供。
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「24時間ゴミ出し・駐輪場」の強み: 駅近物件では希少な駐輪場あり[設備情報]。サイクリスト（ビワイチならぬ「エノイチ」）や、長期滞在のサーファーをターゲットに。