都営三田線「本蓮沼駅」から徒歩4分。大手町まで直通25分という利便性に加え、近隣に「味の素ナショナルトレーニングセンター」を擁するスポーツ需要のホットスポットです。
「賃料11万円（共益費込）」「普通借家契約」「11.4畳の広々ルーム」「DIY可」。板橋区で旅館業（365日営業）や民泊を検討するなら、非常に手堅いスペックです。
1. 物件スペックの「戦略的」価値
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物件URL：ジモティー掲載ページ（板橋マンション2階）
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立地：東京都板橋区蓮沼町。都心へのアクセスが良いだけでなく、「西が丘」エリアのスポーツ施設が徒歩圏内。大会参加者や合宿、観戦客の宿泊ニーズが通年で期待できます。
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建物：築53年と古めですが、「トイレ新品」「フローリング綺麗」と室内は更新済み。24.5㎡の1DKで居室が11.4畳あるため、ワンルームよりもゆとりがあり、最大3名程度まで収容可能です。
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権利関係：民泊専門の不動産会社による仲介。「民泊・旅館業・マンスリーOK」の承諾を得ているため、転貸許可のハードルがありません。
2. 【実戦】板橋・スポーツ＆ビジネス運用データ
※板橋区は住居専用地域でなければ民泊新法（180日）に加え、条件次第で旅館業取得（365日）の可能性があります。
A. 固定費（月額）
B. 運用シナリオ（稼働率75%・単価1.2万円）
※スポーツ大会開催時や週末の観光客、平日の出張客を想定。
・平均宿泊単価 | 12,000円 | 11畳の広さを活かした2〜3名利用。
・月間稼働日数 | 22日 | 旅館業取得、または新法＋マンスリー併用。
・月間売上 | 264,000円 | 1.2万 × 22日
・ 清掃費・手数料等 | ▲70,000円 | OTA手数料(15%) ＋ 清掃外注費。
・固定費（A） | ▲125,000円
・月間純利益 | 69,000円 | 年間約80万円の純利益。
3. 徹底的なリスク評価（ここがポイント）
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洗濯機置き場の工夫: 「現在洗濯機置き場なし（ベランダ設置可）」となっています。長期滞在やスポーツ関係者を狙うなら、ベランダへの給排水工事（DIY可を活かす）または、室内に防水パンを新設し、「洗濯機完備」を必須条件にすべきです。
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初期費用の「礼2・敷1」: 礼金2ヶ月（22万円）はやや重めですが、普通借家契約（更新可能）で長く運営できる権利と考えれば納得感があります。初期投資（家具・消防込）で約100〜120万円程度を見込む必要があります。
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築年数と「3面採光」のバランス: 築53年の鉄骨造は断熱性が低い可能性がありますが、3面採光で日当たりが良いのは強み。DIY可を活かし、内窓（断熱）や遮光性の高いカーテンで快適性を高めるのがコツです。
4. 専門家・運営者の視点（「本蓮沼」で独走する戦略）
板橋区は新宿や上野に比べて競合が少ないため、特定のターゲットに絞るのが定石です。
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「アスリート・応援団」特化型: ナショナルトレーニングセンター利用者向けに「ストレッチポール」や「マッサージガン」を備品として設置。大会スケジュールを把握し、イベント時期に合わせて単価を調整（ダイナミックプライシング）します。
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「大手町・水道橋」ビジネス拠点: 三田線一本で東京ドーム（水道橋）や大手町に行けるため、ドームのイベント客や、研修中のビジネスマン向けに「仕事が捗るデスクと高速Wi-Fi」を完備します。
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DIYで「レトロ・モダン」化: 築古を逆手に取り、ミッドセンチュリー調の家具や照明を配置。フローリングが綺麗なため、少しの工夫で「おしゃれな都心の隠れ家」として映えます。