別府市の北側に位置する「亀川（かめがわ）」エリア。 **「駅徒歩8分」「駐車場3台分以上」「2026年3月リフォーム完了予定」**と、民泊運営における物理的スペックは非常に高い物件です。しかし、家賃9万円という地方都市の戸建てとしては強気な設定に対し、観光地別府の「中心部外」であるリスクを厳しく検証します。
1. 物件概要（スペックデータ）
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所在地：大分県別府市亀川中央町
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交通：JR日豊本線「亀川駅」徒歩8分
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賃料：90,000円（管理費なし）
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初期費用：敷金2ヶ月・礼金2ヶ月（計36万円＋前家賃・仲手等）
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専有面積：79.09㎡（木造2階建）
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築年月：1974年2月（築52年）
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設備：駐車場3台以上可、トイレ2ヶ所、追い焚き、リフォーム済
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特徴：民泊運営可能
2. 【厳格】民泊運用データ（赤字リスクを考慮した試算）
新法（180日制限）に基づき、集客に苦戦した「ワーストケース」の月額試算です。
3. 徹底的なリスク評価（ここが甘くない）
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「亀川」という立地の壁： 別府駅周辺や鉄輪温泉のような「観光ど真ん中」ではありません。観光客にとっては「宿泊費を抑えるための代替地」になりやすく、高単価が狙いにくいエリアです。
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新法180日制限の致命傷： 家賃9万円を180日の営業で回収しようとすると、営業日1日あたり500円以上の「家賃ノルマ」が重くのしかかります。稼働率が50%（月15日）を下回ると、構造的に赤字から抜け出せません。
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駐車場3台の「活かせなさ」： 駐車場が多いのは魅力ですが、亀川まで車で来るゲストは「宿泊費の安さ」を重視する傾向があり、駐車場があるからといって単価を上げるのは困難です。
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築50年の維持管理： 「室内リフォーム完了」とあっても、基礎や外壁、屋根は築52年です。別府特有の温泉成分による「塩害・腐食」が電気系統や給湯器を襲うリスクがあり、想定外の修繕費が発生します。
4. 初期投資の回収予測
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投資額合計：約185万円
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回収見込み： 上記シミュレーション通り、月間約6万円の赤字が続く場合、年間で約72万円の損失となります。初期投資を含めたマイナスは初年度で約250万円に達します。
5. 生き残るための「厳格な」戦略
もしこの物件を借りてしまった場合、赤字を食い止めるには以下の「肉体労働」が必須となります。
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清掃の完全セルフ化：月4万円の清掃費を自分の労働力でゼロにする。
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トイレ2ヶ所の有効活用：大人数（2家族など）をターゲットにし、1人あたりの単価を下げてでも「数で稼ぐ」戦略に切り替える。
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中長期滞在（マンスリー）の併用：民泊ができない残りの180日を、APU（立命館アジア太平洋大学）の学生や教職員、あるいは別府医療センターの長期研修医向けに貸し出す契約を自力で取り付ける。