温泉都市・別府。別府大学に近い閑静な住宅街にある、**「民泊運営可」と明記されたリフォーム済み戸建てです。 別府は観光需要が極めて高いエリアですが、本物件は駅から徒歩12分、築52年という条件を抱えています。あえて「非常に厳しめ」**に、赤字リスクを真正面から見据えたシミュレーションを行います。
1. 物件スペックの「厳しい」再評価
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立地：別府大学駅徒歩12分。観光の中心（別府駅周辺）からは離れており、車がないゲストには不便です。ターゲットは「レンタカー利用のファミリー・グループ」に限定されます。
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建物：築52年の木造。「リフォーム済」とありますが、断熱性能や耐震性、配管の老朽化による突発的な修繕リスクは否定できません。
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コスト：家賃8.5万円は地方都市としては標準的ですが、民泊としては「売上の波」に耐えられるかが鍵です。
2. 【厳格】収支シミュレーション（月額）
A. 固定費（必ずかかる費用）
B. 変動費（売上に連動）
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清掃費：8,000円 / 回（71㎡の広さがあるため、プロ委託ならこの程度）
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代行手数料：売上の15%（メッセージ対応・サイト管理）
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OTA手数料：売上の3%〜15%（Airbnb等）
C. 運用シナリオ（閑散期・集客苦戦時）
※新法民泊（180日制限）に基づき、月平均15日の営業上限で試算。
3. 初期投資と回収予測（厳しめ）
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回収の見込み： この「月間6.7万円の赤字」シナリオでは、初期投資159万円を回収するどころか、年間の赤字額は約80万円に達します。
4. リスクポイントと赤字の要因
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「別府大学駅」というロケーション： 観光客が求める「別府温泉」の熱気からは一歩引いた住宅地です。周辺に魅力的な飲食店や温泉施設が少ない場合、ゲストは別府駅周辺の宿に流れます。
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180日制限の罠： 地方物件で家賃8.5万円を払いながら、月の半分しか営業できないのは致命的です。別府は季節変動（夏・冬の繁忙期と、梅雨時期の閑散期）が激しいため、閑散期に固定費を賄えません。
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修繕リスク： 築52年のため、エアコンの故障、雨漏り、シロアリ、給湯器トラブルなどが1回発生するだけで、その年の利益が吹き飛びます。
5. 専門家・運営者の視点（生き残るための厳格な助言）
この物件で赤字を回避する唯一の道は、**「徹底的なセルフ運営」**です。
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代行を使わない：15%の手数料を削る。
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自分で清掃する：1回8,000円の支出をゼロにし、自分の労働力で固定費を埋める。
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二毛作運営：民泊ができない残りの180日を、別府大学の学生向け短期下宿や、マンスリーマンションとして貸し出し、家賃を補填する。