東京の人気エリア「中目黒」の閑静な住宅街。築11年の築浅RC……ではなく、実は**「木造3階建ての戸建て感覚アパート」です。 都心の中心部で「80㎡・4LDK・ルーフバルコニー付」かつ、SUUMOの備考欄に「民泊相談可」**と明記されている非常に珍しいハイクラス案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：SUUMO掲載ページ
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物件名：エアー中目黒
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所在地：東京都目黒区中目黒5丁目
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交通：東急東横線「中目黒駅」徒歩13分、JR山山手線「目黒駅」徒歩20分
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月額コスト：360,000円（賃料33.8万＋共益費2.2万）
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初期費用：敷金33.8万 / 礼金33.8万（各1ヶ月）
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※ペット飼育時は敷金2ヶ月。事務所・店舗時は保証金2ヶ月・償却1ヶ月。
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専有面積：80.32㎡
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間取り：4LDK（LDK10帖＋洋室約5帖×4）
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築年月：2016年2月（築11年）
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特徴：屋上ルーフバルコニー、角住戸、システムキッチン（ガラストップ）、浴室乾燥機、追焚、事務所・ルームシェア・民泊相談可
2. 民泊・高級宿泊拠点運用データ（投資シミュレーション）
中目黒というブランド立地、かつ「最大8名程度まで宿泊可能」な広さを活かした、富裕層インバウンド・グループ旅行向けの試算です。
【考察】 中目黒エリアのホテル不足と、80㎡超の4LDKという希少性により、「1泊5万円」クラスでも十分に戦えるポテンシャルがあります。特に**「屋上ルーフバルコニー」**は、Airbnb等のプラットフォームで画像映えが最高に良く、高単価・高稼働を実現するキラーコンテンツになります。ただし、高単価の宿泊を取るためにはしっかりと内装を作り込んだり高級家具を揃えるなど、それなりの初期投資は必要となります。
3. 法令・重要確認事項
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）
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民泊相談の「詳細」：備考欄に「民泊相談可※詳細要確認」とあります。中目黒（目黒区）は民泊に対して比較的厳格な条例があるため、以下の確認が必須です。
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目黒区条例：住居専用地域での運営制限（平日制限など）に該当しないか。
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管理組合/オーナー条件：運営代行業者の指定があるか、苦情対策の具体的なスキーム。
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180日制限対策：
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営業できない期間は「マンスリーマンション（中長期出張者用）」として貸し出すハイブリッド運用が、月額賃料36万円をカバーするために不可欠です。
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4. 契約前に確認するべきポイント
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騒音対策：木造アパート（1-3階建）の最上階ですが、隣室や階下への騒音トラブルは高級民泊において命取りになります。防音対策の現状。
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屋上の利用規約：ルーフバルコニーでのBBQや夜間の談笑が禁止されていないか。
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清掃オペレーション：80㎡・4LDKの清掃は非常に手間がかかるため、信頼できる清掃業者の確保。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
中目黒5丁目は、駅前の喧騒から離れた非常に「品の良い」住宅街です。 この物件を成功させる鍵は、「LDK10帖」という少し手狭なリビングを、いかにルーフバルコニーと一体化させて広く見せるかです。 桜のシーズンは代官山・中目黒エリアの宿泊費は暴騰します。その時期の収益だけで、年間の家賃の数割を稼ぎ出すことも不可能ではありません。家賃も高めなので、いかに高単価の宿泊需要を取れるかが鍵となります。