東京都新宿区、西新宿の超高層ビル群に隣接する「初台」エリア。 **「民泊可（旅館業不可）」かつ「家具家電付き」**という、セットアップの手間を極限まで省いた、即戦力となる投資案件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産掲載ページ
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所在地：東京都新宿区西新宿3丁目
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交通：
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京王新線「初台駅」徒歩5分
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小田急線「参宮橋駅」徒歩9分
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都営大江戸線「西新宿五丁目駅」徒歩11分
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賃料：200,000円（管理費なし）
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初期費用：敷金1ヶ月・礼金1ヶ月、償却1ヶ月
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専有面積：21.64㎡
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間取り：1K（洋室6畳）
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築年月：2014年8月（築11年7ヶ月）
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設備：家具家電付き、オートロック、宅配BOX、バストイレ別、浴室乾燥機、内装リフォーム済
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特徴：民泊可（新法民泊）、旅館業不可、最上階、角部屋
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
「新宿」駅まで1駅、代々木公園や都庁も徒歩圏という立地を活かした、カップルや一人旅の訪日外国人をターゲットにした試算です。
【考察】 家賃20万円は高額ですが、**「家具家電付き」かつ「リフォーム済」**であるため、通常100万円以上かかる民泊の立ち上げコストを半分以下に抑えられます。新宿エリアの宿泊需要は絶大であり、月間11日〜12日の稼働で損益分岐点を超えます。残りの半分がすべて利益になる、非常に回転の速いモデルです。
3. 法令・運営条件
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許可形態：民泊新法（住宅宿泊事業法）
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「旅館業不可」のため、年間180日の営業制限を受けます。
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180日制限の戦略：
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パターンA：180日は民泊、残りは「マンスリーマンション（定期借家）」として運営（西新宿はビジネス需要も高いため、マンスリーとの相性が抜群です）。
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パターンB：あえて民泊単価を2.5万円〜に上げ、稼働を絞りつつ利益率を最大化する。
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消防設備：2014年築の比較的新しいマンションですが、民泊用途には特有の設備（自動火災報知器の連動等）が必要になるため、管理組合および消防署への再確認が必要です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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家具家電の譲渡/貸与：退去時にこれらを返却するのか、故障時の修理負担はどちらか（通常は借主負担）。
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管理組合の承認：備考欄に「民泊可」とありますが、念のためマンション全体の管理規約で民泊が禁止されていないか再確認してください。
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店舗利用の条件：店舗として利用する場合は条件変更（賃料アップ等）があるとの記載があるため、民泊が「店舗扱い」にならないか要確認。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
西新宿3丁目は、パークハイアット東京などの高級ホテルが立ち並ぶ一方、隠れ家的な飲食店も多い「通好み」なエリアです。 21㎡とコンパクトながら、**「新宿エリアに泊まる」というブランド力は絶大です。さらに「家具家電付き」であることで、万が一民泊運営が合わなかった場合でも、すぐに通常の賃貸やマンスリーに切り替えられる「出口戦略の広さ」**がこの物件の真の価値です。