三軒茶屋・下馬エリアの「TOKYO β」ブランド物件。各階に並ぶ7㎡の小部屋12室を、個別のゲストルームとして提供するビジネスモデルを検証します。
1. 物件概要（スペックデータ）
- 物件URL：goo住宅・不動産掲載ページ
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所在地：東京都世田谷区下馬2丁目
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交通：東急田園都市線「三軒茶屋駅」徒歩12分
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月額コスト：924,000円（賃料72.6万円＋管理費18万円＋システム利用料1.8万円）
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専有面積：132.08㎡（12室 / 1室 約7㎡）
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構造：木造2階建て（2018年築）
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特徴：民泊可能、家具家電付き、共用部なし（廊下と各個室の構成、小さいキッチンエリアはあり）
2. ホステル型（個室貸し）運用シミュレーション
1部屋を1〜2名（1名推奨）の宿泊ユニットとして、12室を個別に販売するモデルです。
【考察】 1室あたりの単価を抑えつつ、12室という「数」で売上を積み上げるモデルです。共用リビングがないため、ゲストは寝るだけという「スリーピング・ポッド」的な需要（バックパッカー、ビジネス、イベント遠征組）をターゲットにします。月額約92万円の固定費に対し、売上180万円超を目指すことで、十分な利益を確保できる計算になります。
3. 法令・運営条件（要注意）
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許可形態：旅館業（簡易宿所）
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この物件で利益を出すには、365日稼働できる旅館業許可が必須です。新法（180日制限）では、12室あっても年間売上が半分になり、固定費92万円を支払うと赤字になります。
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共用設備の基準：個室にバス・トイレがない場合、階数に応じた適切な数の共有シャワー・トイレが必要です。元シェアハウスであれば基準を満たしている可能性が高いですが、旅館業としての「便所数」の再確認が必要です。
4. 契約前に確認するべきポイント
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旅館業法上の「定員」と「設備」：世田谷区の保健所指導により、7㎡の部屋で2名宿泊が認められるか、または1名限定になるかの確認。消防法の要件も満たす必要があるので、火災報知器の設置などを消防署にも問い合わせる様にしましょう。
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初期清掃コスト：12部屋分のリネン交換と清掃を毎日行うためのオペレーション構築と外注費用の精査。
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退去時費用の負担：退去時費用19.8万円が設定されているため、契約更新時や解約時のコストとして計上。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
共用部がないことは、ゲスト同士の交流を求める層には不向きですが、逆に**「プライバシー重視で安く泊まりたい」**層にはメリットになります。 1部屋が狭いため、内装は「秘密基地」のようなワクワク感のあるライティングや壁紙、高機能な寝具に特化すべきです。また、12室あるとチェックイン作業が煩雑になるため、スマートロック（セルフチェックイン）の導入は不可欠です。三軒茶屋というブランド力により、SNSでの集客も期待できる非常にユニークな「宿泊特化型」の投資物件です。