新橋4丁目、環状2号線（新虎通り）沿いの1棟ビル。116㎡という広さを贅沢に1グループで占有する「超都心型プライベートステイ」としての可能性を考察します。
1. 物件概要
- 物件URL：アットホーム掲載ページ
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所在地：東京都港区新橋4丁目（環状2号線沿い）
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交通：JR・都営浅草線「新橋駅」徒歩3分、汐留駅 徒歩4分
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月額コスト：1,100,064円（賃料98.43万円＋管理費11.57万円）※1年目
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面積：116㎡（1F〜4F 各フロア約29㎡）
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構造：鉄骨造4階建て（スケルトン渡し）
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キャンペーン：2月成約限定、1年間賃料15万円減額適用
2. 一棟貸切民泊シミュレーション
新橋という立地で、最大6〜8名程度の富裕層グループ（インバウンド）を受け入れる「一棟貸切モデル」での試算です。
3. 収益性に関するシビアな考察（修正版）
現状の条件（賃料約110万円）に対し、一棟貸し単価**4万円・稼働率75%（売上90万円）**の計画では、月々の賃料を支払うだけで売上をオーバーしてしまい、運営継続は困難です。
新橋徒歩3分という立地ポテンシャルを活かし、黒字化するためには以下のいずれかの戦略的修正が必須となります。
① 宿泊単価の劇的な引き上げ（ターゲットの変更）
新橋の1棟貸切116㎡であれば、内装を高級ブティックホテル仕様にすることで、単価を80,000円〜120,000円まで引き上げる必要があります。
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10万円 / 泊 × 稼働70% ＝ 月商210万円
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これにより、賃料を払った上で月間約50〜70万円の利益を出すモデルが可能になります。
② 法人契約・多目的利用のミックス
内装をおしゃれに作り込めば、宿泊だけでなく撮影スタジオとして貸し出すことも可能です。空室期間をうまく撮影貸しすることができれば、多少売り上げをアップすることができます。
③ 宿泊人数キャパシティの最大化
4フロアあることを活かし、2段ベッド等を多用した「最大12名〜14名収容のグループ特化型」にすることで、1人単価を抑えつつ合計単価を**60,000円〜**に引き上げます。ただし、2段ベッドはどうしても見た目が悪くおしゃれな空間に仕上げることは難しいです。いかに内装の雰囲気とマッチさせるかが課題です。
4. 契約前に検討すべきリスク
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賃料の壁：2年目以降、キャンペーンが終了すると賃料がさらに上昇します。
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設備投資コスト：スケルトンからの4層階リノベーション（各階へのトイレ・シャワー設置等）は、配管工事だけで多額の費用がかかります。
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定期借家5年：投資回収に5年以上かかる計画の場合、再契約の確約がないとリスクが非常に高いです。