1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL: https://house.goo.ne.jp/rent/bb/detail/0/13111/6989503989/00281054/x06989503989.html
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所在地: 東京都大田区大森北１丁目
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交通: ＪＲ京浜東北・根岸線 大森駅 徒歩6分
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家賃（月額）: 269,500円（管理費 5,500円込）※計275,000円
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敷金/礼金: 2ヶ月 / なし
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物件種別: 貸店舗・事務所（民泊・飲食店相談可）
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建物構造: RC造 5階建 2階部分
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築年数: 1985年5月（築40年10ヶ月）
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使用部分面積: 37.89㎡
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宿泊可能人数: 約4〜6名（家具配置による）
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条件等: 定期借家契約（2年）
2. 民泊運用データ（投資シミュレーション）
現実的な稼働率を設定した収益シミュレーションです。
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月額固定費（家賃・管理費）: 275,000円
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想定宿泊単価: 15,000円
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想定稼働率: 60%（月間18日稼働）
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想定月間売上: 270,000円（15,000円 × 18日）
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想定月間利益: マイナス5,000円
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※ここからさらに清掃費、水道光熱費、プラットフォーム手数料（約3-15%）がかかるため、単純な宿泊料金設定では赤字になるリスクが高い物件です。
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【改善策の考察】 売上を伸ばすためには、宿泊単価を上げる工夫（高級感のある内装、コンセプト設計）や、バーの居抜きを活かした「夜間限定バー営業の併設（要・飲食店営業許可）」などでダブルインカムを狙う必要があります。
3. 法令・運営条件
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許可形態: 旅館業法 または 民泊新法（住宅宿泊事業法）
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運営制限: RC造のため住宅宿泊事業法による180日制限下での運用が基本。年間を通じて運用したい場合は旅館業許可が必要だが、設備要件のハードルが高い。
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周辺環境: JR大森駅から徒歩6分と利便性が高いエリア。大田区は空港需要が高く、外国人観光客をターゲットにしやすい。
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運営形態: バーの居抜き物件であるため、物件オーナーへの事前の詳細な事業計画書の提出と合意が必須。
4. 契約前に確認するべきポイント
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消防法・建築基準法: 居抜き店舗から宿泊施設への用途変更にあたり、避難経路、防火区画、排煙設備が基準を満たしているかの確認。特にRC造でも用途変更には専門知識が必要です。
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設備要件: 旅館業許可を狙う場合、シャワー室の数、トイレの数、フロント設置義務（または代替え措置）などの確認。
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定期借家契約の確認: 2年で契約が終了する定期借家のため、再契約の可否と費用。
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居抜き設備の利用: バーの設備（カウンター、シンク等）をどのように民泊に活かせるか、または撤去が必要かの相談。
5. 専門家・運営者の視点（独自考察）
本物件は「大森駅徒歩6分」という高い交通利便性と、羽田空港へのアクセス性が最大の強みです。ターゲットは外国人観光客、特に空港利用前後の短期滞在層です。 ただし、37㎡の広さに対して家賃設定が高く、通常の宿泊運用では利益を出しにくい数値です。プロの視点では、居抜き物件であることを最大限活かし、宿泊者が夜間利用できる「無人バー」を併設するなどの差別化戦略が必須。初期費用を抑えられる利点を生かしつつ、いかに独自の体験価値を付加できるかで勝負が決まります。