賃料40万円｜敷2礼2｜ペット相談・DIY可・令和7年12月よりリノベ
東京都中野区上高田に位置する、「旅館業・民泊利用を想定」した、リノベーション予定のファミリータイプ物件です。賃料は月額400,000円。敷金・礼金は各2ヶ月分（各80万円）です。JR中央線・都営大江戸線「東中野」駅から徒歩10分、JR「中野」駅からも徒歩15分と、新宿へのアクセスが良い立地です。専有面積は**74.24㎡の3LDKで、5階建ての3階に位置する鉄筋コンクリート造マンションです。「旅館業・民泊可」**に加え、ペット相談やDIY相談も可能な、自由度の高い物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：SUUMO掲載物件詳細
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所在地：東京都中野区上高田1丁目
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交通：
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JR中央線「東中野」駅 徒歩10分
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東京メトロ東西線「落合」駅 徒歩10分
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JR中央線「中野」駅 徒歩15分
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賃料：400,000円
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管理費等：なし
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合計賃料：400,000円
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初期費用：約240万円〜（敷金2ヶ月・礼金2ヶ月・仲介手数料等※諸条件確認要）
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間取り：3LDK（74.24㎡・RC造3階）
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築年月：1989年1月（築38年）
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設備・特長：旅館業・民泊相談可能、ペット相談、DIY可、オートロック。
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条件：定期借家契約（5年）。
2. 民泊・事業収益シミュレーション（インバウンド向けファミリーモデル）
※「民泊（簡易宿所許可取得による運営）」前提。最大6名宿泊、平均単価「2.5万円（一棟）」、**稼働率「70%（月21日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約500万円〜
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契約初期費用：約240万（敷礼金・手数料等）
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リノベーション・旅館業申請・消防設備：約150万〜
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家具・家電・インテリア（ファミリー向け）：約110万〜
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月間想定売上：525,000円
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（平均単価2.5万円 × 21日稼働）
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月間ランニングコスト：約580,000円
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（賃料：400,000円 ※税別）
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（水道光熱費・システム・清掃費：約18.0万円）
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★月間収支：▲55,000円（※宿泊のみの営業利益）★
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分析： 東中野・中野エリアは、新宿へ約5〜10分でアクセスでき、インバウンド観光客のファミリー層に非常に人気があります。一方で、賃料総額が高いため、リノベーションの質を高めて**単価アップ（3万円超）**を狙うか、**稼働率（80%超）**を追求する戦略が必須です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「東中野・中野の2駅利用可能な好アクセス」： 観光の拠点として抜群のロケーションです。
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「旅館業想定の自由なリノベーション」： 自分のコンセプトに合った内装や設備（シャワー、キッチン等）を導入できます。
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「ファミリー向け3LDK」の希少性： グループや家族旅行に対応できる広さがあり、高い単価設定が可能です。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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旅館業許可の行政確認： 「旅館業想定」となっておりますが、最終的な許可取得は必ずお客様ご自身で中野区の保健所へご確認ください。
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民泊利用時の賃料： 民泊利用の場合は、賃料に税金が上乗せされるため、シミュレーションが必要です。
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定期借家契約： 5年の定期借家契約であるため、投資回収期間の計画が必要です。