賃料29.7万円｜敷0礼0｜築56年・DIY・事業用改修自由！池袋エリアの高収益物件
東京都豊島区南池袋4丁目に位置する、一棟貸しの店舗・事務所物件です。賃料は月額29.7万円。敷金・礼金・保証金ともに**「0円」です。東京メトロ有楽町線「東池袋」駅から徒歩3分**、JR山手線「池袋」駅からも徒歩圏内という好立地。使用部分面積は約60㎡（59.92㎡）のメゾネットタイプで、鉄骨造4階建て。**「飲食店相談可」「民泊相談可」「業種不問」で、「建物管理・修理修繕は賃借人負担（現状渡し）」**という条件の代わりに、自由な改修が可能な物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：ハウスGOO掲載物件詳細
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所在地：東京都豊島区南池袋4丁目
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交通：
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東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩3分
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JR山手線「池袋」駅 徒歩15分
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賃料：297,000円
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管理費等：なし
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合計賃料：297,000円
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初期費用：約70万円〜（契約手数料、保証会社費用等※諸条件確認要）
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間取り：店舗・事務所（約60㎡・鉄骨造4階建て一棟）
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築年月：1969年5月（築56年）
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設備・特長：飲食店相談可、民泊相談可、DIY・事業用改修自由、メゾネット、角地。
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条件：2年契約、更新料1ヶ月、解約予告3ヶ月前、管理・修理は賃借人負担。
2. 民泊・事業収益シミュレーション（観光・飲食店併用モデル）
※「民泊（旅館業法許可取得による運営）」前提。最大8名宿泊、平均単価「3.0万円（一棟）」、**稼働率「70%（月21日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約500万円〜
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契約初期費用：約70万（手数料等）
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民泊申請・消防設備・フルリフォーム（現状渡しのため大規模）：約350万〜
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家具・家電・インテリア（おしゃれな空間）：約80万〜
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月間想定売上：630,000円
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（平均単価3.0万円 × 21日稼働）
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月間ランニングコスト：約330,000円
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（賃料・管理費：297,000円※転貸契約の想定）
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（水道光熱費・システム・清掃費・修繕積立※現状渡し：約3.3万円）
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★月間収支：＋300,000円（※宿泊のみの営業利益）★
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分析： 池袋駅から徒歩圏内という圧倒的なアクセス性を活かし、高い稼働率と単価を見込めます。築古のため修繕費用はかかりますが、敷礼保証金なしで一棟借りできるため、初期の資金流動性を高められます。1階を飲食店やバーにし、2-4階を民泊にすることも可能です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「池袋エリア・駅徒歩3分・一棟貸し」のブランド力： 国内外の観光客やビジネスマンに選ばれやすい好立地と、一棟貸しならではの自由な空間活用が可能です。
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「飲食店・民泊相談可」の柔軟性： 需要に合わせて用途を柔軟に変更でき、安定した収益源を構築できます。
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「DIY・事業用改修自由」： 店舗や内装を自由な発想でリノベーションし、唯一無二の商業施設や宿泊施設を実現できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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建物の老朽化と修繕の範囲（賃借人負担）： 「管理・修理修繕は賃借人負担」であるため、築56年の鉄骨造における構造安全性、雨漏り、設備故障などの大規模修繕コストを見積もる必要があります。
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民泊運用の正式な許可確認： 「民泊相談可」となっていますが、旅館業法許可の取得が可能であるか、消防・安全面を含め専門家と事前に確認してください。豊島区は住宅宿泊事業法の規制を強めているので、旅館業法での運営が必須です。
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飲食店営業許可の確認： 具体的な業態による営業許可の取得可否について事前に確認してください。