賃料21万円｜品川区東五反田｜敷3礼2｜自由度の高いスケルトン渡し
JR山手線・都営浅草線「五反田駅」から徒歩2分という抜群のアクセスに、「民泊相談・店舗可」のスケルトン物件が登場しました。 賃料は月額21万円。敷金3ヶ月、礼金2ヶ月と初期費用がかかります。最大の特徴は、内装がスケルトン（骨組み）状態で引き渡される点です。工事費用は高額になりますが、レイアウトや設備を完全に自由設計できるため、個性的な民泊施設や店舗を構築したい方におすすめの素材です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：アットホーム掲載物件詳細
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所在地：東京都品川区東五反田1丁目
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交通：
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都営浅草線「五反田」駅 徒歩2分
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JR山手線「五反田」駅 徒歩2分
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賃料：210,000円
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管理費等：なし
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初期費用：
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敷金 / 礼金：3ヶ月 / 2ヶ月
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合計：約250〜350万円〜（契約初期費用、保証会社費用、保険料等含む）
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専有面積：33.52㎡（鉄骨造・5階建て5階部分）
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築年月：1979年9月（築46年6ヶ月）
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設備・特長：民泊相談可、店舗可、スケルトン渡し、駅徒歩2分、最上階。
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条件：スケルトン渡しのため改装必須、風営法相談可。
2. 民泊・店舗収益シミュレーション（アクセス＆自由度重視モデル）
※「民泊（旅館業許可取得による運営）」前提。最大4名宿泊、平均単価「1.8万円（一棟）」、**稼働率「70%（月21日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約900万円〜
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契約初期費用：約150万（敷礼金等含む）
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内装・設備改装費（スケルトンからのフルリノベ）：約600万〜
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家具・家電・インテリア：約150万〜
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月間想定売上：378,000円
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（平均単価1.8万円 × 21日稼働）
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月間ランニングコスト：約280,000円
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（賃料・管理費：210,000円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約7.0万円）
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★月間収支：＋98,000円（※宿泊のみの営業利益）★
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分析： 五反田という大企業も多いエリアかつ山手線沿線の2分物件ですので、ビジネス利用や観光客の需要は高いです。ただし、スケルトンからのリノベ工事費が最大のネックになります。高めの宿泊単価を設定できるデザインや、他の物件にはないユニークな内装（高級感のあるビジネス向け空間など）を構築することが黒字化の鍵です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「五反田駅徒歩2分」の驚異的な利便性： 宿泊客にとって駅近は最大のメリットであり、高単価を維持する強力な要因になります。
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「完全自由設計」を活かしたコンセプト民泊： 骨組みから設計できるため、最新の防災設備を導入した旅館業許可物件や、インバウンドをターゲットにした特徴的なテーマ性のある部屋造りが可能です。
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風営法相談可の特性： 店舗としても利用できるため、特定の業種において高い収益性を確保できる可能性があります。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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スケルトン改装費用と期間： 鉄骨造のため、配管の引き直し等で費用がかさむ可能性があります。必ず信頼できる工務店に見積もりを依頼し、投資回収期間を厳密に計算してください。
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管理組合の規約と騒音対策： 5階建てのビル最上階ですが、隣接住戸への配慮や管理組合による民泊運営の可否（特に旅館業許可の取得）を事前に確認してください。
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契約期間： 5年契約となっています。長期的な運営が必要です。