賃料82.5万円｜六本木駅利用｜スケルトン相談可｜希少な六本木4丁目アドレス
国際都市・六本木の中心、港区六本木4丁目という最高の一等地に、**「民泊相談可能」かつ「飲食店可」**の大型貸店舗物件が登場しました。 地下鉄南北線「六本木一丁目駅」徒歩3分、日比谷線「六本木駅」徒歩5分と抜群のアクセス。82.5㎡の角部屋で、視認性も高く、高級感のあるビジネスやハイエンドな民泊運営に最適です。現在民泊仕様ですが、スケルトン相談も可能であり、自由な内装設計が可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都港区六本木4丁目
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交通：
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東京メトロ南北線「六本木一丁目」駅 徒歩3分
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東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅 徒歩5分
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賃料：825,000円
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管理費等：55,000円
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合計賃料（共益費込）：880,000円
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初期費用：
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保証金：2,475,000円（3ヶ月分 ※店舗利用時は6ヶ月）
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礼金：825,000円（1ヶ月）
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合計：約600〜700万円〜（仲介手数料、前家賃、保証料、火災保険料、名義変更手数料等含む）
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使用部分面積：82.5㎡（鉄骨造7階建ての4階部分・角部屋）
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築年月：1971年1月（築55年2ヶ月）
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設備・特長：民泊可（相談）、飲食店可、居抜き・スケルトン、エレベーター、都市ガス。
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条件：定期借家契約5年。
2. 民泊収益シミュレーション（ハイエンド・ラグジュアリー観光モデル）
※「民泊（180日制限または特区民泊）」前提。最大6名宿泊、平均単価「4.0万円（一棟）」、**稼働率「60%（月18日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約500万円〜
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契約初期費用：約650万
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民泊申請・工事費：約100万（高級内装・消防対応）
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家具・家電・インテリア（ラグジュアリー仕様）：約150万
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月間想定売上：720,000円
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（平均単価4.0万円 × 18日稼働）
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月間ランニングコスト：約500,000円
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（賃料・管理費：880,000円 ※計算上ランニングコストが上回るため、稼働率アップと高単価戦略が必須）
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★月間収支：▲180,000円〜（営業利益）★
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分析： 賃料が非常に高いため、通常の民泊運用では赤字になるリスクが高いです。しかし、六本木4丁目というアドレスは、「VIP向け」「一週間以上の長期滞在・高単価ラグジュアリー民泊」として差別化すれば、1泊10万円以上の単価を狙えます。飲食店可の特性を活かし、**「プライベートシェフ付き民泊」**にするなど、付加価値を最大化する必要があります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「六本木4丁目」のブランド力： リスティングのタイトルには必ず「Roppongi 4-chome」を入れ、国内外のハイエンド層にアピールします。
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「飲食店可＆居抜き」の活用： 民泊仕様に加えて、本格的な厨房設備を整えれば、パーティー会場やプライベートレストランとしても利用可能なユニークな民泊に進化させることができます。
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82㎡の広い角部屋： 角部屋ならではの採光と開放感を活かし、高級感のあるインテリアを配置することで、ホテルを凌駕する宿泊体験を提供できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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定期借家契約の確認： 5年の定期借家契約です。再契約（更新）が可能かどうか、また事業が軌道に乗った際の中長期的な安定性について不動産業者に確認しましょう。
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高額な保証金と礼金： 初期費用が非常に重いため、撤退時の保証金償却（3ヶ月）も考慮した上で、資金計画を立てる必要があります。
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消防法・条例対応： 飲食店・民泊の複合利用の場合、消防設備がより厳格になります。特に築年数が経過しているため、配管や電気容量のチェックが必要です。