賃料9万円｜フリーレント1ヶ月｜亀川駅徒歩8分｜2026年3月リフォーム完了予定
温泉観光都市・別府市の北の玄関口「亀川（かめがわ）」エリアから、**「民泊営業可能」と明記された非常に希少な一戸建て物件が登場しました。 別府大学やAPU（立命館アジア太平洋大学）にも近く、観光客だけでなく学生の親族訪問やビジネス需要も見込める好立地。さらに「駐車場3台無料」「ペット可（大型犬OK）」「フルリフォーム予定」**と、宿泊施設として差別化するための武器が極めて多い、即戦力級の物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：アットホーム（（株）ゆのまち不動産提供）
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所在地：大分県別府市亀川中央町
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交通：JR日豊本線「亀川」駅 徒歩8分（別府駅から電車で約10分）
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賃料：90,000円
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管理費等：なし
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初期費用：
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敷金 / 礼金：各2ヶ月分（計36万円）
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フリーレント：1ヶ月あり
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保証会社料：90,000円（初回100%）
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敷引（償却）：1ヶ月分
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合計：約50〜60万円〜（仲介手数料、保険、前家賃等。※フリーレントで軽減）
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使用部分面積：79.09㎡（木造2階建）
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築年月：1974年2月（築52年1ヶ月 ※2026年3月末リフォーム完了予定）
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設備・特長：民泊営業可能、駐車場3台以上無料、ペット可（大型犬OK）、フリーレント、トイレ2ヶ所、追焚機能、エアコン、和室→洋室へ変更予定。
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条件：2026年4月上旬引渡、短期解約違約金あり、保証会社必須。
2. 民泊収益シミュレーション（別府温泉観光・ファミリー・愛犬家モデル）
※「民泊新法（180日制限）」前提。最大6名宿泊、平均単価「1.8万円（一棟）」、**稼働率「45%（月13.5日）」**で算出。
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初期投資（概算）：約110万円〜
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契約初期費用：約55万（フリーレント活用）
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消防設備・民泊申請：約20万
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家具・家電・ドッグラン仕様備品：約35万
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月間想定売上：243,000円
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（平均単価1.8万円 × 13.5日稼働）
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月間ランニングコスト：約125,000円
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（賃料：9万円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約3.5万円）
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★月間収支：＋118,000円（営業利益）★
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分析： 別府市内のホテルは駐車場代が高い傾向にありますが、ここは**「3台無料」。車移動が基本の九州観光において強力な集客力となります。さらに「大型犬OK」**の宿は別府市内でも極めて少なく、1泊3〜4万円といった高単価設定でも指名買いされるポテンシャルがあります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「温泉×大型犬」という最強の差別化： 近隣には「亀陽泉」などの有名共同浴場もあり、ゲストには温泉文化を楽しんでもらいつつ、夜は大型犬と一緒に一戸建てでゆっくり過ごすという、ホテルでは不可能な体験を提供できます。
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リフォーム済み（2026年3月）の清潔感： クロス張替えや和室の洋室化、ウォシュレット設置などが完了した状態で運営を開始できるため、初期の修繕コストが大幅に抑えられ、レビューサイトでの高評価も狙いやすいです。
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「トイレ2ヶ所」の大人数対応： 79㎡の広さでトイレが2つあることは、5〜6名のグループ宿泊において「朝の混雑」を防ぐ大きなメリットになります。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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リフォーム内容の細部確認： 3月末完了予定のリフォームで、床材がペット（犬）の爪に強いものになっているか、消臭対策がなされているか等を確認し、必要であればオーナー側に相談しましょう。
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別府市の民泊条例： 別府市は観光都市として民泊に前向きですが、住居専用地域などでの運営には一部日数制限以外のルールがある場合があります。地元に強い「ゆのまち不動産」へ、過去の近隣トラブルの有無などを確認しておくと安心です。
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「建物一部」の表記意図： 物件種別が「貸店舗（建物一部）」となっているため、登記上の用途や、住宅として借りる場合との税制・契約の違いについて、不動産業者に再確認が必要です。