保証金3ヶ月（50%償却）｜37㎡｜「フルリフォームOK」でこだわりを実現
研究学園都市・つくば市の学生街「天久保」エリアから、**「民泊OK・造作自由」**という非常に珍しい事業用物件が登場しました。 つくば駅から徒歩29分と距離はありますが、このエリアは筑波大学に隣接しており、飲食店や学生向けアパートが密集する活気あるゾーンです。フリーレントが2ヶ月分ついており、さらに「フルリフォームOK」と明記されているため、初期の改装期間の家賃負担を抑えながら、自分好みの宿泊施設やアトリエを作り上げることが可能です。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：茨城県つくば市天久保2丁目
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交通：つくばエクスプレス「つくば」駅 徒歩29分
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賃料：70,000円
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管理費等：5,000円
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初期費用：
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保証金：210,000円（3ヶ月 / 解約時50%償却）
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礼金：70,000円（1ヶ月）
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合計：約45〜50万円〜（仲介手数料、保証料等含む。※フリーレント活用時）
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使用部分面積：37㎡（2階建ての2階部分）
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築年月：1979年12月（築46年3ヶ月）
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設備・特長：民泊OK、フリーレント2ヶ月、飲食店可、居抜き（現況引渡し）、造作自由、エアコン、トイレ。
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条件：利用用途制限なし、賃貸保証等利用可。
2. 民泊収益シミュレーション（学生街・出張・学会需要モデル）
※「民泊新法（180日制限）」前提。最大4名宿泊、平均単価「1.0万円（一室）」、**稼働率「40%（月12日）」**と保守的に算出。
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初期投資（概算）：約100万円〜
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契約初期費用：約35万（フリーレントにより前家賃が浮くため抑制）
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消防設備・民泊申請：約25万（店舗物件のため消防要件の確認必須）
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リフォーム・家具家電：約40万（造作自由を活かした内装作り）
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月間想定売上：120,000円
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（平均単価1.0万円 × 12日稼働）
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月間ランニングコスト：約105,000円
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（賃料・管理費：7.5万円）
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（清掃費・光熱費・システム費：約3万円）
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★月間収支：＋15,000円（営業利益）★
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分析： つくばエリアは筑波大学での試験や学会、研究機関への出張需要が非常に強く、周辺ホテルが満室になりやすい特徴があります。37㎡という広さは、1Kアパートよりも一回り大きく、4名程度のグループ宿泊に対応させることで、単価を維持しやすくなります。**フリーレント2ヶ月分（14万円相当）**は、初期のリフォーム費用に充当できる大きなメリットです。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「造作自由・フルリフォームOK」の活用： 店舗物件のため、一般的な住居用物件よりも大胆な改装が可能です。例えば、ロフトベッドを組んで収容人数を増やしたり、サイクリスト（つくば霞ヶ浦りんりんロード利用者）向けに自転車を室内に持ち込めるような土間風のデザインにするなど、差別化が容易です。
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学生街・天久保の飲食店需要との連動： 周辺には飲食店が多いため、ゲストに「地元のグルメマップ」を提供することで満足度を高められます。素泊まりに特化し、周辺店舗をダイニングとして利用してもらう「街全体をホテルに見立てる」戦略が有効です。
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学会・受験シーズンの取り込み： 筑波大学に近い立地を活かし、受験生とその保護者、あるいは学会参加者の「静かに過ごせる中長期滞在先」としてのニーズを狙い撃ちできます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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用途変更と消防設備の確認： 「店舗」として登録されている物件を宿泊施設（民泊）にする場合、消防法上の用途が「5項イ（旅館・ホテル等）」となります。誘導灯や自動火災報知機の設置基準が住宅より厳しいため、事前に消防署への確認が必須です。
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駐車場アクセスの詳細： おすすめポイントに「駐車場3台分以上」とありますが、この区画に付随するものか、近隣の共用かを確認してください。つくばエリアの集客には「車が停められるか」が極めて重要です。
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保証金の償却ルール： 解約時に保証金の50%（10.5万円分）が必ず引かれます。短期での撤退は赤字になるリスクがあるため、少なくとも2〜3年以上の長期スパンでの運営計画を立てるべきです。