賃料44万円｜敷・礼・保証金ゼロ｜三ノ宮駅至近｜10年の長期契約が可能
神戸最大のターミナル「三ノ宮駅」から徒歩3分という、これ以上ない絶好のロケーションに、「一棟貸し」のビル物件が登場しました。 1階から5階まで合計約279㎡という圧倒的なボリュームがあり、さらに**「民泊転貸可」**と明記されています。初期費用（敷金・礼金・保証金）がすべて無料という破格の条件に加え、定期借家10年という長期契約が可能なため、多額の投資を伴う本格的なホテル・旅館業へのコンバージョンに最適な、まさに「勝負できる」物件です。
1. 物件概要（スペックデータ）
-
物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
-
所在地：兵庫県神戸市中央区琴ノ緒町5丁目
-
交通：
-
JR東海道本線「三ノ宮」駅 徒歩3分
-
阪急神戸線「神戸三宮」駅 徒歩5分
-
阪神本線「神戸三宮」駅 徒歩5分
-
-
賃料：440,000円
-
管理費等：なし
-
初期費用：
-
敷金 / 礼金：なし / なし
-
保証金：なし
-
合計：約50〜60万円〜（仲介手数料、前家賃、保証会社加入料等。※民泊時は条件相談）
-
-
使用部分面積：279.39㎡（1階〜5階の一棟貸し）
-
築年月：1960年1月（築66年2ヶ月）
-
設備・特長：民泊転貸可、飲食店可、居抜き（現況）、角部屋、メゾネット（一棟）、近隣駐車場あり。
-
条件：定期借家契約（10年）、即引渡し可。
2. 民泊収益シミュレーション（一棟丸ごとホテル・大型グループモデル）
※「旅館業法（簡易宿所）」取得を想定。最大30名以上収容、**平均稼働率「60%」**で算出。
-
初期投資（概算）：約1,500万円〜2,500万円
-
契約初期費用：約50万（物件取得費が極めて安価）
-
リノベーション・消防設備：約1,000〜2,000万（築年数が古いため、構造補強や大規模改修が必要）
-
家具・家電・備品：約300万
-
-
月間想定売上：2,000,000円
-
（平均客室単価：計7万円 × 30日 × 稼働率65% などの構成）
-
-
月間ランニングコスト：約1,100,000円
-
（賃料：44万円）
-
（清掃・光熱費・リネン・運営代行・システム費：約66万円）
-
-
★月間収支：＋900,000円（営業利益）★
-
分析： 初期費用（敷・礼）がかからない分、浮いた資金をすべて改装費に投入できるのが最大の強みです。一棟貸しのため、1階をフロント兼カフェ、2〜5階を大型客室にするなど自由な設計が可能。三ノ宮駅至近でこの規模なら、インバウンドの団体客や国内の合宿・イベント需要を独占でき、年間1,000万円以上の利益を叩き出すポテンシャルがあります。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
-
「三ノ宮駅徒歩3分」のブランド力： 神戸観光の拠点として完璧な立地です。新神戸駅（新幹線）からも近く、関空リムジンバス乗り場も至近。初めて神戸を訪れる外国人ゲストにとって、迷いようのない場所です。
-
「一棟貸し」による自由なブランディング： ビル丸ごと一棟を自分のコンセプトで染め上げることができます。「昭和レトロなビルを再生したブティックホテル」など、築古を逆手に取ったデザインがSNSでも話題を呼びやすいです。
-
10年契約による投資回収の安定性： 定期借家10年という長期スパンは、多額の改装費を投じる事業にとって不可欠な条件です。じっくりと時間をかけてファンを増やし、投資を回収・利益化できます。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
-
大規模改修のコストと法適合： 築66年のため、旅館業許可を取得するための消防設備（スプリンクラー、自火報等）や耐震基準、建築確認申請の履歴などを精査する必要があります。
-
「民泊の場合、諸条件要相談」の内訳： 備考に記載がある通り、民泊運営時には賃料のアップや保証金の積み増しを求められる可能性があります。契約前に必ず着地点を確認しましょう。
-
エレベーターの有無： 5階建てでエレベーターがない場合、重い荷物を持つゲストには厳しい環境となります。搬入経路やポーターサービスの検討、あるいは低層階と高層階で客室単価を変えるなどの工夫が必要です。