賃料19.8万円｜90.16㎡｜西大島駅徒歩17分｜大人数グループ・長期滞在に最適な商店街直結拠点
東京都江東区の「東京三大銀座」の一つ、砂町銀座商店街のど真ん中に、90㎡を超えるメゾネットタイプの民泊相談物件が登場しました。 1階から2階にまたがるメゾネット構造、和室3部屋＋洋室1部屋の計4部屋という広さは、都内では極めて希少です。「食べ歩きの聖地」として知られる商店街沿いという立地を活かし、**「下町の日常を暮らすように楽しむ」**というコンセプトの大型宿として、高い収益ポテンシャルを秘めています。
1. 物件概要（スペックデータ）
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物件URL：goo住宅・不動産（アットホーム提供）
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所在地：東京都江東区北砂4丁目
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交通：
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都営新宿線「西大島」駅 徒歩17分
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東京メトロ東西線「南砂町」駅 徒歩21分
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賃料：198,000円（※民泊利用時は条件変更の可能性あり）
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管理費等：5,500円
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初期費用：
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敷金：198,000円（1ヶ月）
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礼金：なし
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償却：1ヶ月
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合計：約60〜70万円〜（前家賃、保証料、仲介手数料、保険料等含む）
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使用部分面積：90.16㎡（1〜2階メゾネット）
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築年月：1979年6月（築46年9ヶ月）
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設備・特長：角部屋、トイレ2ヶ所、追い焚き機能、室内洗濯機置場、和室3・洋室1。
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備考：民泊利用相談可、現況渡し（室内残置物あり）。
2. 民泊収益シミュレーション（砂町銀座・大人数ファミリー特化モデル）
※江東区の「平日制限」を考慮し、「週末＋祝日」のみ営業（月12日想定）、最大12名宿泊、**平均単価「4.5万円」**で算出。
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初期投資（概算）：約250万円〜
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契約初期費用：約70万
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消防設備・民泊申請：約50万（大型物件のため自動火災報知器等が必要）
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家具・家電・インテリア（和モダン）：約130万
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月間想定売上：540,000円
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（平均単価4.5万円 × 12日稼働）
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月間ランニングコスト：約320,000円
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（賃料・管理費：21万円 ※事業用増額想定）
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（清掃費・光熱費・システム費・代行費：約11万円）
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★月間収支：＋220,000円（営業利益）★
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分析： 江東区には「月曜正午〜土曜正午まで営業禁止」という厳しい上乗せ条例がありますが、この物件は**「90㎡超・12名収容」**という規模で単価を跳ね上げられるため、週末営業のみでも月20万円以上の利益が狙えます。平日は撮影スタジオやレンタルスペースとして活用すれば、さらに収益を積み増し可能です。
3. 立地と物件特性を活かした戦略
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「砂町銀座商店街」という最強のコンテンツ： 玄関を出ればすぐに惣菜の名店が並ぶ商店街。ゲストに「商店街での買い出し体験」を提案し、キッチンで料理を楽しむプランは、欧米豪のファミリー層に絶大な人気を誇ります。
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メゾネット・トイレ2ヶ所の快適性： 大人数グループにとって、トイレが2つあることは必須条件。メゾネット構造により、就寝エリアと生活エリアを分けることができ、グループ内でのプライバシーも確保できます。
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「現況渡し」を活かした昭和レトロ演出： 築46年の古さを「欠点」ではなく「昭和レトロな魅力」としてブランディング。和室を活かした高品質な布団や畳の空間は、外国人ゲストにとって日本らしさを感じる特別な体験になります。
4. 運営・契約前に確認するべきポイント【重要】
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江東区の営業制限（上乗せ条例）： 前述の通り、住宅宿泊事業法（民泊新法）では平日の営業が原則できません。365日営業を目指す場合は、用途地域（近隣商業）を活かした「旅館業（簡易宿所）」への切り替えが可能か、消防設備費用とあわせて精査が必要です。
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民泊利用時の「条件変更」の内容： 備考欄にある通り、民泊利用時は賃料や敷金が増額されるケースが多いです。収支シミュレーションに影響するため、早めに具体的な条件を問い合わせましょう。
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近隣住民・商店街への配慮： 商店街沿いは人通りが多く、ゴミ出しや騒音に対する目が厳しくなりがちです。防音対策や24時間のトラブル対応体制を万全にする必要があります。